Mietrecht

Das Miet- und WEG-Recht wird in unserer Kanzlei von den Rechtsanwälten Melanie Haverland und Dirk-Andreas Hengst bearbeitet. Beide sind Fachanwälte für Miet- und WEG-Recht.

Im Folgenden möchten wir Ihnen einen kurzen Einblick in das Wohnraummietrecht gewähren und die sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter wichtigsten Punkte des Mietvertrages zusammenfassen:

Vertragsparteien

Die Vertragsparteien sind im Mietvertrag genau zu bezeichnen. Dies ist vor allen Dingen für spätere Auseinandersetzungen wichtig. Bei Eheleuten müssen beide als Vertragsparteien angegeben sein und den Mietvertrag auch beide unterzeichnen. Wenn eine Erbengemeinschaft Vermieter ist, müssen alle Erben am Abschluss des Mietvertrages mitwirken. Sie können sich gegenseitig vertreten, was jedoch nachgewiesen werden muss. Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft werden Vertragspartei.
Grundsätzlich ist die Schriftform zu empfehlen, um späteren Streitigkeiten über den Inhalt des Mietvertrages aus dem Weg zu gehen. Der Mietvertrag muss von allen Vertragsparteien auf derselben Urkunde unterzeichnet werden. Wird ein Mietvertrag nicht schriftlich abgeschlossen, gilt er nach dem Gesetz als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Mietsache

Die Mietsache sollte genau bezeichnet werden, damit es keinen Streit darüber gibt, was vermietet wurde. Vor allen Dingen sollte darauf geachtet werden, dass Einigkeit über Gartenflächen, Kellerräume und andere Nebenräume bzw. –flächen besteht. Bei der Wohnfläche ist die neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu beachten. Der Bundesgerichtshof hatte entschieden, dass Flächenabweichungen von mehr als 10% einen Mangel der Mietsache begründen. Insofern ist die Wohnfläche genau anzugeben. Ein Mangel kann natürlich auch bei einer Flächenabweichung unter 10% vorliegen, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag zugesichert worden ist oder die Miete pro Quadratmeter berechnet wird.
Bei Mietbeginn sollte ein Übergabeprotokoll gefertigt werden, damit es keine Streitigkeiten über den Zustand (dekorativer Zustand, Ausstattung) der Mieträumlichkeiten gibt.

Laufzeit und Kündigung

Ein Mietvertrag über Wohnraum wird grundsätzlich auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Kündigungsfrist beträgt dann für den Mieter unabhängig von der bereits vergangenen Mietzeit drei Monate. Für den Vermieter ist die Kündigungsfrist gestaffelt. In den ersten fünf Jahren gilt auch eine dreimonatige Kündigungsfrist, die sich aber nach Ablauf von fünf Jahren auf sechs Monate und von acht Jahren auf neun Monate verlängert. Der Vermieter muss jedoch ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben (z.B. Eigenbedarf). Ein berechtigtes Interesse ist nicht erforderlich, wenn das Mietverhältnis über eine Wohnung abgeschlossen wurde, die in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude liegt und nicht mehr als zwei Wohnungen in dem Gebäude vorhanden sind. Bei dieser Kündigung verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter aber jeweils um weitere drei Monate. Das Kündigungsrecht kann individualvertraglich für beide Mietparteien für einen gewissen Zeitraum ausgeschlossen werden.

Ist in dem Mietvertrag eine Staffelmietvereinbarung enthalten, darf die Kündigung nur für vier Jahre ab Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Auch ohne Staffelmietvereinbarung sollte der Kündigungsausschluss nicht mehr als vier Jahre betragen.

Davon zu unterscheiden ist der Zeitmietvertrag. Dieser ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Im Mietvertrag ist der Mietbeginn sowie das Enddatum anzugeben. Eine Kündigung ist nicht erforderlich. Der Vertrag endet nach Ablauf der vereinbarten Zeit. Der Vermieter muss bei Mietbeginn einen Grund für die Befristung des Mietvertrages angeben. Das Gesetz sieht nur noch drei Gründe vor: 1. Eigenbedarf, 2. Beseitigung der Mieträumlichkeiten oder wesentliche Veränderungen, 3. Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten.

Die außerordentliche Kündigung (häufig auch als fristlose Kündigung bezeichnet) bleibt für beide Parteien immer bestehen. Der wichtigste Kündigungsgrund für den Vermieter ist die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Befindet sich der Mieter z. B. mit den Mietzahlungen über zwei aufeinanderfolgende Termine in Verzug, kann das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt werden. Dem Mieter bleibt aber die Möglichkeit, bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage den gesamten Rückstand an den Vermieter zu zahlen. Die außerordentliche Kündigung wird dann unwirksam. Dem Mieter steht hingegen ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, wenn von der Mietsache eine Gesundheitsgefährdung ausgeht.

Miete

Im Mietvertrag wird zumeist eine Nettokaltmiete zuzüglich einer Vorauszahlung für die Betriebs- und Heizkosten gemäß § 2 Betriebskostenverordnung vereinbart. Die Betriebskosten, die der Vermieter umlegen kann, sind in § 2 BetrKV abschließend aufgeführt. Hierbei handelt es sich z. B. um die Grundsteuer, Kosten der Wasserversorgung, Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Kosten der Gartenpflege etc. Es kann auch eine Inklusivmiete vereinbart werden, was aber vermieden werden sollte.

Der Vermieter kann die Miete erhöhen. Die Parteien können eine Vereinbarung über die zukünftige Entwicklung der Miete treffen, wobei sie jedoch im Wohnraummietrecht auf die Indexmiete beschränkt sind. Soweit keine Vereinbarung besteht, kann der Vermieter einseitig eine Mieterhöhung durchführen. Hierzu gehört die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die jedoch nur mit Zustimmung des Mieters vorgenommen werden kann. Die Miete kann nur erhöht werden, wenn sie ein Jahr lang unverändert gewesen ist. Ferner darf der Vermieter die Miete nicht um mehr als 20 % erhöhen. Berechnungsgrundlage für diesen Wert ist die Miete, die drei Jahre vor dem Mieterhöhungsverlangen gegolten hat. Es wird von der Nettomiete ausgegangen – die Betriebskosten zählen nicht dazu. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter auf verschiedene Weise bestimmen. In einigen Städten gibt es Mietenspiegel, nach denen der Vermieter die Vergleichsmiete bestimmen kann. Für Ahrensburg, Bargteheide oder Trittau gibt es einen derartigen Mietenspiegel nicht. Die Rechtsprechung erkennt für diese Orte auch keinen anderen Mietenspiegel als Vergleich an. Insofern ist der Vermieter darauf beschränkt, auf Vergleichswohnungen zurückzugreifen oder im Einzelfall ein Sachverständigengutachten einzuholen.

Betriebskosten

Die Betriebskosten sind ein häufiges Streitthema zwischen den Mietparteien. Es ist daher für den Vermieter wichtig, die Betriebskostenabrechnung ordnungsgemäß zu erstellen, sodass der Mieter sie nachvollziehen kann und sie den gesetzlichen Voraussetzungen entspricht. Es muss darauf geachtet werden, dass nur die Betriebskosten umgelegt werden, die auch umgelegt werden dürfen. In den meisten Fällen wird ein Formularmietvertrag abgeschlossen worden sein, sodass auf § 2 BetrKV Bezug genommen wird. Es ist zu empfehlen, dem Mietvertrag eine Kopie des Betriebskostenkataloges beizufügen.

Der Mieter zahlt grundsätzlich die Nettomiete zzgl. Vorauszahlung auf die Betriebskosten. Die Vorauszahlungen müssen der Höhe nach angemessen sein. Sie sollen möglichst nahe den tatsächlichen Betriebskosten für den folgenden Abrechnungszeitraum entsprechen. Wenn der Vermieter eine Vorauszahlung leisten muss, hat der Vermieter jährlich über die Betriebskosten abzurechnen. Grundsätzlich ist es ratsam, den Abrechnungszeitraum 01.01. bis zum 31.12. eines Jahres zu bestimmen, dies ist jedoch nicht verbindlich. Der Vermieter ist verpflichtet, die Abrechnung spätestens bis zum Abschluss des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes zu erstellen und sie dem Mieter auch innerhalb dieser 12 Monate zuzustellen. Nach Ablauf der 12 Monate ist der Vermieter mit Nachforderungen ausgeschlossen. Auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist muss der Vermieter ein Guthaben zugunsten des Mieters trotzdem auskehren. Der Vermieter sollte darauf achten, dass er die 12-Monats-Frist einhält, da ihm ansonsten erheblich Nachteile drohen.
Die Betriebskostenabrechnung selbst muss eine geordnete Zusammenstellung aller Betriebskostengruppen, der Gesamtkosten, der Anteile der auf die einzelnen Mieter entfallenen Kosten und die Vorauszahlungen, die von dem Mieter geleistet wurden, enthalten. Ferner ist der Umlageschlüssel anzugeben.
Der Mieter hat das Recht auf vollständige Einsicht in die Originalbelege, die der Abrechnung zugrunde liegen. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, dem Mieter Kopien zur Verfügung zu stellen. Eine Einsichtnahme in den Räumen des Vermieters ist ausreichend. Es kann natürlich zwischen den Parteien vereinbart werden, dass der Vermieter die Kopien gegen Kostenerstattung übersendet.

Mietkaution

Der Vermieter kann vom Mieter eine Sicherheit in Höhe der dreifachen Nettokaltmiete verlangen, wobei sie bei Mietbeginn fällig wird. Der Mieter ist berechtigt, die Sicherheit in drei Raten zu zahlen. Die erste Rate wird bei Mietbeginn fällig. Die Sicherheit kann in bar oder als Bürgschaft geleistet werden. Bei Mietende hat der Vermieter über die Sicherheit in einem angemessenen Zeitraum abzurechnen. Eine Abrechnungsfrist gibt es nicht.

Instandhaltung

Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht trifft grundsätzlich den Vermieter.
In Mietverträgen kann der Vermieter die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen, was in der Regel auch gemacht wird. Der Vermieter muss jedoch darauf achten, dass die Klausel so formuliert wird, dass die Schönheitsreparaturen nur üblicherweise in bestimmten Fristen fällig werden und zwar in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre. Starre Fristen sind vom Bundesgerichtshof als unwirksam befunden worden. Der Mieter ist nur verpflichtet, handwerksgerechte Arbeiten durchzuführen. Er darf nicht dazu verpflichtet werden, die Arbeiten nur durch Handwerker durchführen zu lassen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Ecken sowie das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen.

Der Vermieter muss darauf achten, dass er nicht zusätzlich zu der Schönheitsreparaturklausel eine Endrenovierungsklausel in den Mietvertrag aufnimmt, dass der Mieter am Ende des Mietverhältnisses verpflichtet ist, unabhängig von der Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen eine Endrenovierung durchzuführen. Der Bundesgerichtshof hält beim Zusammentreffen dieser Klauseln beide aufgrund ihres Summierungseffektes für unwirksam, sodass auch die Verpflichtung zur Ausrichtung der laufenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses entfällt.
Dem Mieter können die Kosten der Reparaturen für Installationsgegenstände der Elektrizität-, Wasser-, Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen sowie der Fenster- und Türverschlüsse auferlegt werden. Die Kosten der einzelnen Reparaturen dürfen nach der Rechtsprechung aber nicht bei mehr als bei 60,00 € pro Einzelfall liegen. Innerhalb eines Jahres darf die vom Mieter zu tragende Belastung jedoch maximal 160,00 € betragen und niemals 8% der jeweiligen Jahresnettomiete übersteigen.

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    • Melanie Haverland

      Rechtsanwältin, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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      Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht