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Wegerecht als Grunddienstbarkeit für den anderen Miteigentümer an der eigenen Sondernutzungsfläche

Als Notar wird man regelmäßig von Mandanten, die Wohnungseigentum besitzen, mit der Fragestellung konfrontiert, ob man nicht einfach ein Wegerecht im Grundbuch eintragen lassen könne. Belastungsgegenstand soll die eigene Sondernutzungsfläche sein. Das sei doch alles viel „einfacher und billiger“.

Dazu folgender Fall

Wohnungseigentümer 1 (WE 1) will von seinem Nachbarn, dem Miteigentümer Herr WE 2 ein Stück Rasen „kaufen“ für € 10.000,– . Diese Fläche steht bei genauer Betrachtung im Gemeinschaftseigentum; Herr WE 2 hat aber daran ein Sondernutzungsrecht. Er nutzt den Rasen bislang alleine; zukünftig soll sein Nachbar, der Miteigentümer Herr WE 1, den Rasen bekommen. Wenn die beiden Nachbarn sich einig sind und alles rechtlich korrekt geregelt werden soll, muss die Teilungserklärung geändert werden, d.h. es müssen die Sondernutzungsrechte der Parteien der gewollten Nutzung angepasst werden. Nun will aber Herr WE 2 als „Veräußerer“ auf einem bestimmten Weg über den Rasen gehen; das soll im Grundbuch abgesichert werden. Er schlägt daher eine Grunddienstbarkeit, d.h. ein dingliches Wegerecht vor.

Notar sagt: „Das geht nicht“

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Wohnungseigentum: Die beschädigte Zwischendecke – wer muss zahlen?

In dem Sondereigentumsbereich eines Wohnungseigentümers hatte sich im Wasserleitungsnetz ein Rohrbruch ereignet. Dadurch wurde seine Zwischendecke beschädigt (durchfeuchtet) und hing durch. Die WEG ließ das Rohr reparieren, nicht jedoch die Zwischendecke.

Der Kläger holte einen Kostenvoranschlag für Malerarbeiten ein und führte diese an der Decke selbst durch. In der Gemeinschaftsordnung war u.a. geregelt worden: „Die Kosten der Instandhaltung aller Ver- und Entsorgungsleitungen trägt, soweit diese Leitungen nur von einem Eigentümer allein genutzt werden, derjenige Eigentümer allein, der die Leitungen allein nutzt,…“

Die WEG wollte freiwillig nicht zahlen

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Vorkaufsrecht des Mieters (Teil 2)

Das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) entsteht nur, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume Wohnungseigentum begründet wird oder begründet werden soll – und dann der Verkauf an einen Dritten erfolgt. Unschädlich ist es, wenn der Mieter bei Anmietung weiß, dass der Vermieter Wohnungseigentum mittels einer Teilungserklärung begründen will. War bei Anmietung aber die Teilungserklärung bereits beurkundet, scheidet das Vorkaufsrecht aus. Es kommt also auf die genaue zeitliche Abfolge an.

Bemerkenswert ist, dass der Bundesgerichtshof (BGH) dieses Vorkaufsrecht auch bei einer Realteilung analog anwenden will (Beispiel: Grundstück ist mit mehreren vermieteten Einfamilienhäusern bebaut), die nach Überlassung an den Mieter erfolgt ist.

Arnim Buck
Rechtsanwalt und Notar (Amtssitz Bargteheide)
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Mietpreisbremse

Seit dem 1.7.2015 gilt die Mietpreisbremse in Hamburg, Berlin und anderen Großstädten.

In Gebieten mit angespannter Wohnungslage soll die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen die Mieterhöhungen begrenzen.

Vermieter dürfen bei einer Wiedervermietung lediglich eine Miete vom Mieter fordern, die maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Zugrunde zu legen ist in Hamburg der Mietenspiegel.

Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen Auskunftsanspruch über die Miethöhe des Vormieters. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten mit Bezugsfertigkeit nach dem 01.10.2014, erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietete Wohnungen oder die vorherige Miete bereits über der Grenze der Vergleichsmiete plus 10% lag. (mehr …)

Anwaltliche Beratung während der Eigentümerversammlung ?

Der BGH hatte am 08.07.2016 darüber zu entscheiden, ob ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft angefochten werden kann, wenn die Versammlung, in der der Beschluss gefasst wurde, für eine Besprechung einzelner Wohnungseigentümer mit ihrem Rechtsanwalt unterbrochen wurde.

Sachverhalt

Die Eigentümerversammlung hatte über die Widerbestellung des Verwalters beschlossen. Der Beschluss war von einem Eigentümer angefochten worden. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben und den Beschluss für ungültig erklärt.

Berufung

Der Verwalter hat gegen das Urteil Berufung eingelegt. In einer neuerlichen Eigentümerversammlung sollte eine Erörterung und gegebenenfalls Beschlussfassung über das weitere Vorgehen in dem anhängigen Rechtsstreit auf der Tagesordnung stehen. Außerdem sollte über einen Zweitbeschluss zur Wiederbestellung des Verwalters abgestimmt werden. (mehr …)

Anfangsrenovierung durch den Mieter

Rechtsanwältin Melanie KöhneAm Ende des Mietverhältnisses kommt es immer wieder zu Streitigkeiten, wenn der Vermieter die Renovierung der Wohnung verlangt. Der Bundesgerichtshof hat vor gut einem Jahr festgestellt, dass der Mieter durch die Durchführung von regelmäßigen Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses unangemessen benachteiligt wird, wenn die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses nicht renoviert war und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat. Nun gibt es hierzu die ersten Gerichtsentscheidungen, die unter Würdigung der neuen Rechtsprechung ergangen sind. (mehr …)

Raus aus dem Mietvertrag nach der Trennung

Rechtsanwältin Anna Hönig

Trennen sich Ehepaare, gibt es oftmals eine lange Liste an Dingen, die geregelt werden müssen, u.a. die Abwicklung des gemeinsamen Mietvertrages für die Ehewohnung.

Das OLG Hamm hat sich in seinem Beschluss vom 21.1.2016 (Az. 12 UF 170/15) mit diesem Thema beschäftigen müssen.

Nachdem sich beide Ehegatten geeinigt hatten, dass die Ehefrau mit den Kindern in der Wohnung bleiben soll, gab es nun nach der rechtskräftig geschiedenen Ehe, Streit über die Entlassung des Ehemannes aus dem Mietvertrag. Hierzu ist grundsätzlich erforderlich, dass eine gemeinsame Erklärung an den Vermieter abgegeben wird, in welcher der Ehemann aus dem Mietvertrag entlassen werden soll. Die Ehefrau stimmt dieser Entlassung zu und erklärt, den Vertrag allein weiterführen zu wollen. (mehr …)

Was muss ich als Vermieter dulden?

Rechtsanwältin Melanie Köhne

Rechtsanwältin Melanie Köhne

Innerhalb von drei Tagen ließ sich eine Mieterin einiges einfallen: Sie beleidigte ihren Nachbarn, warf Gegenstände (Salatblätter) auf die Terrasse des unter ihr wohnenden Mieters und verursachte nachts Lärm, indem sie ihren Rollkoffer durch das Treppenhaus in den Keller rollte. Der Vermieter missbilligte das Verhalten und kündigte der Mieterin fristlos. Der Mieterin zog nicht aus. Der Vermieter klagte auf Räumung und erhielt Recht. (mehr …)

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