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Wegerecht als Grunddienstbarkeit für den anderen Miteigentümer an der eigenen Sondernutzungsfläche

Als Notar wird man regelmäßig von Mandanten, die Wohnungseigentum besitzen, mit der Fragestellung konfrontiert, ob man nicht einfach ein Wegerecht im Grundbuch eintragen lassen könne. Belastungsgegenstand soll die eigene Sondernutzungsfläche sein. Das sei doch alles viel „einfacher und billiger“.

Dazu folgender Fall

Wohnungseigentümer 1 (WE 1) will von seinem Nachbarn, dem Miteigentümer Herr WE 2 ein Stück Rasen „kaufen“ für € 10.000,– . Diese Fläche steht bei genauer Betrachtung im Gemeinschaftseigentum; Herr WE 2 hat aber daran ein Sondernutzungsrecht. Er nutzt den Rasen bislang alleine; zukünftig soll sein Nachbar, der Miteigentümer Herr WE 1, den Rasen bekommen. Wenn die beiden Nachbarn sich einig sind und alles rechtlich korrekt geregelt werden soll, muss die Teilungserklärung geändert werden, d.h. es müssen die Sondernutzungsrechte der Parteien der gewollten Nutzung angepasst werden. Nun will aber Herr WE 2 als „Veräußerer“ auf einem bestimmten Weg über den Rasen gehen; das soll im Grundbuch abgesichert werden. Er schlägt daher eine Grunddienstbarkeit, d.h. ein dingliches Wegerecht vor.

Notar sagt: „Das geht nicht“

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Vermieter kann Schadenersatz auch ohne Fristsetzung geltend machen

Der Bundesgerichtshof hat die Rechte von Vermietern gestärkt. Was war passiert?

Der Vermieter verlangte nach der Rückgabe der Wohnung unmittelbar Schadensersatz in Höhe von € 5.171,00 vom Mieter, weil dieser für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich gewesen sein soll. Der Vermieter hatte dem Mieter keine Frist zur Beseitigung der betreffenden Schäden gesetzt. Die Schäden waren unstreitig vom Mieter verursacht.

Mieter will mangels Frist zur Nachbesserung nicht zahlen

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Wohnungseigentum: Die beschädigte Zwischendecke – wer muss zahlen?

In dem Sondereigentumsbereich eines Wohnungseigentümers hatte sich im Wasserleitungsnetz ein Rohrbruch ereignet. Dadurch wurde seine Zwischendecke beschädigt (durchfeuchtet) und hing durch. Die WEG ließ das Rohr reparieren, nicht jedoch die Zwischendecke.

Der Kläger holte einen Kostenvoranschlag für Malerarbeiten ein und führte diese an der Decke selbst durch. In der Gemeinschaftsordnung war u.a. geregelt worden: „Die Kosten der Instandhaltung aller Ver- und Entsorgungsleitungen trägt, soweit diese Leitungen nur von einem Eigentümer allein genutzt werden, derjenige Eigentümer allein, der die Leitungen allein nutzt,…“

Die WEG wollte freiwillig nicht zahlen

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Teilzahlung der Miete vor fristloser Kündigung

Das Mietrecht in Deutschland ist sehr mieterfreundlich. Doch nun hat der Bundesgerichtshof mit einer Entscheidung (Urteil vom 27.09.2017, VIII ZR 193/161) die Rechte der Vermieter gestärkt. Der Entscheidung vorangegangen war ein Streit zwischen dem Vermieter und der Mieterin, bei dem die Mieterin die Miete minderte. Der Vermieter widersprach der Mietminderung.

Da die Miete nicht in vollständiger Höhe gezahlt wurde, kam es irgendwann zu einem Rückstand von mehr zwei Monatsmieten. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos, wozu er berechtigt ist, wenn die Mieterin mit mehr als zwei Mieten im Verzug ist. Bevor die Mieterin die Kündigung jedoch erhielt, zahlte die Mieterin einen Teil der offenen Mieten nach, so dass nur ein Rückstand von etwas mehr als einer Miete bei Zugang der Kündigung bestehen blieb. (mehr …)

Vorkaufsrecht des Mieters (Teil 2)

Das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) entsteht nur, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume Wohnungseigentum begründet wird oder begründet werden soll – und dann der Verkauf an einen Dritten erfolgt. Unschädlich ist es, wenn der Mieter bei Anmietung weiß, dass der Vermieter Wohnungseigentum mittels einer Teilungserklärung begründen will. War bei Anmietung aber die Teilungserklärung bereits beurkundet, scheidet das Vorkaufsrecht aus. Es kommt also auf die genaue zeitliche Abfolge an.

Bemerkenswert ist, dass der Bundesgerichtshof (BGH) dieses Vorkaufsrecht auch bei einer Realteilung analog anwenden will (Beispiel: Grundstück ist mit mehreren vermieteten Einfamilienhäusern bebaut), die nach Überlassung an den Mieter erfolgt ist.

Arnim Buck
Rechtsanwalt und Notar (Amtssitz Bargteheide)
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Verwertungskündigung nur unter strengen Anforderungen

Das Wohnraummietrecht kennt für Vermieter nur wenige ordentliche Kündigungsgründe. Neben dem Eigenbedarf und etwaigen Verstößen des Mieters bleibt dem Vermieter nur die sogenannte Verwertungskündigung. Das bedeutet, dass der Vermieter den Mieter kündigt, weil er das Haus abreißen möchte, um ein anderes Objekt zu bauen, welches mehr wirtschaftlichen Ertrag erzielen kann. (mehr …)

Unzumutbare Härte zugunsten des Mieters bei Eigenbedarfskündigung

Im März 2017 hat der Bundesgerichtshof drei Entscheidungen zum Thema Eigenbedarfskündigung getroffen. Im ersten Fall hat der Bundesgerichtshof ein Räumungsurteil aufgehoben und an das Landgericht Baden-Baden zurückverwiesen.

Was war passiert?

Die Vermieter kündigten den Mietern, einem inzwischen 87 jährigen, schwerkranken Mann und seiner Frau, nach 20 Jahren Mietdauer das Mietverhältnis über die Drei-Zimmer-Wohnung wegen Eigenbedarfs für den Vermietersohn und dessen Familie. Nach dem Tod der Vermieter verfolgten die Erben die Sache weiter und klagten auf Räumung. (mehr …)

Eigenbedarf des GbR-Gesellschafters möglich

Bis Ende 2016 war eine Eigenbedarfskündigung einer Gesellschaft eher selten. Eigenbedarf konnte eigentlich nur eine natürliche Person als Vermieter geltend machen.

Dies hat der Bundesgerichtshof nun geändert. In seiner Entscheidung vom 14.12.2016 (VIII ZR 232/15) stellte der BGH nunmehr klar, dass auch eine Gesellschaft als Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann, wenn einer der Gesellschafter diesen anmeldet und begründen kann.

Wohnung für Tochter mit Familie

Der BGH hatte den Fall eines älteren Ehepaares aus München zu entscheiden, die nach mehr als 30 Jahren ihre Mietwohnung räumen sollen. Das Haus gehört seit 1991 vier Geschäftspartnern, die sich in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammengeschlossen haben. Einer der Gesellschafter meldete im Jahr 2013 Eigenbedarf für seine Tochter und deren Familie an, die GbR kündigte den Mietern mit dieser Begründung. (mehr …)

Mietpreisbremse

Seit dem 1.7.2015 gilt die Mietpreisbremse in Hamburg, Berlin und anderen Großstädten.

In Gebieten mit angespannter Wohnungslage soll die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen die Mieterhöhungen begrenzen.

Vermieter dürfen bei einer Wiedervermietung lediglich eine Miete vom Mieter fordern, die maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Zugrunde zu legen ist in Hamburg der Mietenspiegel.

Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen Auskunftsanspruch über die Miethöhe des Vormieters. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten mit Bezugsfertigkeit nach dem 01.10.2014, erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietete Wohnungen oder die vorherige Miete bereits über der Grenze der Vergleichsmiete plus 10% lag. (mehr …)

Anwaltliche Beratung während der Eigentümerversammlung ?

Der BGH hatte am 08.07.2016 darüber zu entscheiden, ob ein Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft angefochten werden kann, wenn die Versammlung, in der der Beschluss gefasst wurde, für eine Besprechung einzelner Wohnungseigentümer mit ihrem Rechtsanwalt unterbrochen wurde.

Sachverhalt

Die Eigentümerversammlung hatte über die Widerbestellung des Verwalters beschlossen. Der Beschluss war von einem Eigentümer angefochten worden. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben und den Beschluss für ungültig erklärt.

Berufung

Der Verwalter hat gegen das Urteil Berufung eingelegt. In einer neuerlichen Eigentümerversammlung sollte eine Erörterung und gegebenenfalls Beschlussfassung über das weitere Vorgehen in dem anhängigen Rechtsstreit auf der Tagesordnung stehen. Außerdem sollte über einen Zweitbeschluss zur Wiederbestellung des Verwalters abgestimmt werden. (mehr …)

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