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Grundstückskaufvertrag: Vetorecht des Ehegatten beim Verkauf

Rechtsanwalt und Notar Arnim Buck

Arnim Buck

Das Familienrecht bestimmt ein Veräußerungsverbot, wenn ein Ehegatte über sein gesamtes Vermögen oder Einzelgegenstände (z.B. Immobilienbesitz) veräußert, die nahezu sein gesamtes Vermögen darstellen (§ 1365 BGB). Will z.B. in der Trennungsphase ein Ehegatte die ihm allein gehörende Immobilie verkaufen, muss geprüft werden, ob der andere Ehegatte dem Verkauf zustimmen muss. Wie wird jetzt gerechnet?

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Grundstückskaufvertrag: Der Verkäufer, der bis an sein Lebensende das Recht haben möchte, in seinem Haus weiter zu wohnen

Matthias Winterstein

In der Vergangenheit mehren sich die Fälle, wo Hauseigentümer zwar ihren Grundbesitz veräußern möchten, aber nicht ausziehen wollen. Ein Motiv könnte sein, dass z.B. ein älteres, kinderloses Paar ein kostspieliges Hobby (Reisen mit Wohnmobil) ausüben möchte, es aber an Liquidität mangelt. Der Hausverkauf würde, sofern der Kaufpreis wie üblich mit einem Mal bei Fälligkeit gezahlt wird, „frisches“ Geld in ausreichender Menge in die Kasse spülen; die Reisepläne könnten verwirklicht werden.Stellt sich die Frage, wie man das jetzt vertraglich konstruiert. (mehr …)

Grundstückskaufvertrag: Der Verkäufer, der vorübergehend im Haus wohnen bleiben möchte

Rechtsanwalt und Notar Arnim Buck

Arnim Buck

Üblicherweise wird bei einem Grundstückskaufvertrag der Kaufgegenstand direkt nach Zahlung des vollständigen Kaufpreises an den Käufer zur Nutzung übergeben: Handelt es sich um ein Grundstück mit Haus, werden die Schlüssel übergeben – und der Käufer erhält somit den unmittelbaren Besitz an Haus und Hof. Ab dann trägt er auch Kosten und Lasten.

Es gibt Fälle, wo der Verkäufer zum Beispiel für sich woanders ein neues Haus baut – und zum Übergabetermin dieses neue Haus noch gar nicht fertiggestellt sein wird bzw. zumindest dieses Risiko besteht. Auch für solche Fälle gibt es eine Lösung. (mehr …)

Grundstückskaufvertrag: Wertloser Plunder und Entsorgungskosten (Teil 2)

Rechtsanwalt und Notar Arnim Buck

Arnim Buck

Es kommt immer häufiger vor, dass bei dem Verkauf einer Immobilie der Verkäufer es sich vorbehalten will, das Haus nicht oder nur teilweise zu räumen. Das ist sogar für ihn mitunter nicht verhandelbar. Das kann daran liegen, dass der Verkäufer sich alters- und gesundheitsbedingt rasant verkleinert, z.B. beim Wegzug in ein Pflegeheim – und/oder ein sog. Messi war oder Veräußerer eine Erbengemeinschaft ist, die nach dem Tod des (Messi-)Eigentümers die Rechtsnachfolge angetreten hat. Oftmals besteht an dem Hausrat des Erblassers kein Interesse bzw. stellt die Entsorgung einer Überforderung dar. (mehr …)

Grundstückskaufvertrag: Was ist alles mitverkauft? (Teil 1)

Rechtsanwalt und Notar Arnim Buck

Arnim Buck

Folgender Beispielsfall: Hans kauft von Werner ein Grundstück mit Häuschen. Auch wenn es in dem notariellen Kaufvertrag nicht besonders erwähnt wird, kauft er alle wesentlichen Bestandteile, die mit dem Grund und Boden verbunden sind, mit. Dazu zählt das Häuschen, der Zaun – und alles sonst noch, was fest mit dem Häuschen verbunden ist, wie z.B. Dachantenne, (Zentral-)Heizungsanlage, Öltank, Bodenbeläge und auch eine Einbauküche (zumindest bei uns in Norddeutschland wird das so gesehen). Auch das sog. Zubehör wie z.B. eine Alarmanlage oder das gewerbliche und landwirtschaftliche Inventar sind mitveräußert. (mehr …)

Immobilien-Überlassung an die nächste Generation: Schicksal von Altenteilsrechten bei langer Dauer oder Wegzug

Rechtsanwalt und Notar Arnim Buck

Arnim Buck

Sog. Altenteilsrechte (=  eine Kombination aus Wohnungsrechten und sonstigen Leistungen (z.B. „Wart und Pflege“)) werden häufig bei Überlassungsverträgen als Gegenleistung für die Überschreibung des Grundbesitzes vereinbart: Die Eltern übertragen einem Kind die Wohnimmobilie, wobei sich die Eltern ein lebenslanges Wohnungsrecht vorbehalten und das Erwerber-Kind Pflegeleistungen übernehmen muss. Das Motiv ist klar: Die Eltern wollen so lange wie möglich in der häuslichen Umgebung verbleiben. (mehr …)

Das Baulastenverzeichnis

Bei Grundstückskaufverträgen begegnet dem Käufer wie dem Verkäufer regelmäßig das Baulastenverzeichnis. Es hat nichts mit dem Grundbuch zu tun, sondern wird in fast allen Bundesländern bei der Bauordnungsbehörde geführt. Gegenstand einer Baulast können sein: Sicherung der Abstände zur Grenze; Sicherung der Zufahrt; Leitungen etc. Die Behörde kann sich mit Hilfe der Baulast schneller durchsetzen (durch eine Verfügung). Im Gegensatz zum Grundbuch genießt das Baulastenverzeichnis keinen öffentlichen Glauben. (mehr …)

Enttäuschte Erwartungen beim Grundstückskauf

Matthias Winterstein

Das Problem

Der Käufer kaufte unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel ein Grundstück, das mit einem 300 Jahre alten Bauernhof bebaut war. Bei Umbauarbeiten bemerkte der Käufer Feuchtigkeits- und Schimmelschäden. Ein Sachverständiger ermittelte im Erdgeschoss Feuchtigkeit in den Wänden, die er auf fehlende Horizontalsperren zurückführte. Nach der ständigen Rechtsprechung kann sich der Verkäufer auf den Ausschluss einer Haftung berufen, wenn der Käufer nicht beweist, dass der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Die jüngste Entscheidung des BGH

In einem jetzt in 2018 vom Bundesgerichtshof (Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 203/17 -) entschiedenen Fall konnte der Käufer die Kenntnis der Feuchtigkeitsschäden durch den Verkäufer beweisen, weil die Reinigungskraft des Verkäufers dem Käufer berichtete, im Auftrag den Schimmel beseitigt zu haben. Es wurde danach ein so genannter „Verkaufsanstrich“ auf den beschädigten Wänden aufgebracht. Das Gericht wird jetzt prüfen, ob die fehlenden Horizontalsperren und die hierdurch bedingten Feuchtigkeitsschäden einen Sachmangel darstellen. Grundsätzlich kann bei Häusern dieses Baualters eine Kellerabdichtung nicht erwartet werden. Das Gericht entscheidet jetzt, ob dies auch für die Wohnräume gilt, denn die Angaben des Verkäufers im Exposé sind maßgeblich. Im Exposé hatte der Verkäufer das alte Gebäude als „Luxusimmobilie“ bezeichnet, die „nach neustem Stand renoviert worden“ sei. Danach durfte der Käufer erwarten, dass die Räumlichkeiten (mit Ausnahme des Kellers) keine Feuchtigkeit in den Wänden aufweisen und hinreichend gegen aus dem Keller aufsteigende Feuchtigkeit gesichert sind.

Fazit

Wenn also ein Mangel am Objekt vorhanden ist, der Verkäufer einen „Verkaufsanstrich“ fertigt und die Immobilie als Luxusimmobilie verkauft, dann kommt eine arglistige Täuschung in Betracht. Vorsätzliche falsche Angaben des Verkäufers könnten in diesem konkreten Fall Ansprüche des Käufers in Höhe von rund 80.000,00 € begründen. Diesem Verkäufer hilft auch der Haftungsausschluss in dem notariellen Kaufvertrag nicht weiter.

Matthias Winterstein
Rechtsanwalt und Notar (Ahrensburg)

Wem gehört das Windrad?

Der Käufer eines Grundstücks wollte sich nicht damit zufrieden geben, dass nicht er, sondern ein Dritter Eigentümer der auf dem Grundstück stehenden Windkraftanlage sein sollte. Als neuer Grundstückseigentümer stellte er sich auf den Standpunkt, dass die Windkraftanlage wesentlicher Bestandteil seines Grundstück ist. Sie sei immerhin mit dem Grund und Boden fest verbunden. Sie könne daher nicht Gegenstand besonderer Rechte sein (also in einem fremden Eigentum stehen). Er erhob Klage und verlor letztlich in dritter Instanz vor dem Bundesgerichtshof (BGH) den Prozess gegen den aktuellen Pächter, der behauptete, an ihn sei die Windkraftanlage damals von dem Ehemann der Voreigentümerin verkauft und übereignet worden.

In dem Urteil des BGH vom 07.04.2017 (Az. V ZR 52/16) heißt es dazu knapp, die Windkraftanlage sei eben kein „wesentlicher Bestandteil“, sondern nur ein „Scheinbestandteil“ des Grundstücks geworden (und damit „beweglich“ geblieben). Sie konnte also an einen Dritten – hier den Pächter – veräußert werden.

Wie kam der BGH zu dieser Bewertung?

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