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Enttäuschte Erwartungen beim Grundstückskauf

Matthias Winterstein

Das Problem

Der Käufer kaufte unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel ein Grundstück, das mit einem 300 Jahre alten Bauernhof bebaut war. Bei Umbauarbeiten bemerkte der Käufer Feuchtigkeits- und Schimmelschäden. Ein Sachverständiger ermittelte im Erdgeschoss Feuchtigkeit in den Wänden, die er auf fehlende Horizontalsperren zurückführte. Nach der ständigen Rechtsprechung kann sich der Verkäufer auf den Ausschluss einer Haftung berufen, wenn der Käufer nicht beweist, dass der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Die jüngste Entscheidung des BGH

In einem jetzt in 2018 vom Bundesgerichtshof (Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 203/17 -) entschiedenen Fall konnte der Käufer die Kenntnis der Feuchtigkeitsschäden durch den Verkäufer beweisen, weil die Reinigungskraft des Verkäufers dem Käufer berichtete, im Auftrag den Schimmel beseitigt zu haben. Es wurde danach ein so genannter „Verkaufsanstrich“ auf den beschädigten Wänden aufgebracht. Das Gericht wird jetzt prüfen, ob die fehlenden Horizontalsperren und die hierdurch bedingten Feuchtigkeitsschäden einen Sachmangel darstellen. Grundsätzlich kann bei Häusern dieses Baualters eine Kellerabdichtung nicht erwartet werden. Das Gericht entscheidet jetzt, ob dies auch für die Wohnräume gilt, denn die Angaben des Verkäufers im Exposé sind maßgeblich. Im Exposé hatte der Verkäufer das alte Gebäude als „Luxusimmobilie“ bezeichnet, die „nach neustem Stand renoviert worden“ sei. Danach durfte der Käufer erwarten, dass die Räumlichkeiten (mit Ausnahme des Kellers) keine Feuchtigkeit in den Wänden aufweisen und hinreichend gegen aus dem Keller aufsteigende Feuchtigkeit gesichert sind.

Fazit

Wenn also ein Mangel am Objekt vorhanden ist, der Verkäufer einen „Verkaufsanstrich“ fertigt und die Immobilie als Luxusimmobilie verkauft, dann kommt eine arglistige Täuschung in Betracht. Vorsätzliche falsche Angaben des Verkäufers könnten in diesem konkreten Fall Ansprüche des Käufers in Höhe von rund 80.000,00 € begründen. Diesem Verkäufer hilft auch der Haftungsausschluss in dem notariellen Kaufvertrag nicht weiter.

Matthias Winterstein
Rechtsanwalt und Notar (Ahrensburg)

Europäische Datenschutzgrundverordnung

Simone Winkler

Am 25.05.2018 tritt sie in Kraft, die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO). Und nicht etwa mit einer mehrmonatigen Übergangsfrist, wie man dies sonst häufig von Gesetzen kennt, sondern mit einem sogenannten Fallbeileffekt. Um 0.00 Uhr am 25.05.2018 müssen alle von der DSGVO geforderten Umstellungen erfolgt, Dokumente angefertigt und ggf. Betroffene informiert sein. Die Bußgeldbestimmungen sind deutlich schärfer als im bisherigen Bundesdatenschutzgesetz (BDSG). (mehr …)

Keine Verfügungen und Sanktionen vor Inkrafttreten

Simone Winkler

Wir hatten Sie schon an anderer Stelle drauf hingewiesen, dass am 25.05.2018 die Datenschutzgrundverordnung in Kraft tritt und das alte Bundesdatenschutzgesetz abgelöst wird. Aufgrund der doch umfangreichen Änderungen, welche die DSGVO mit sich bringt, sollten Unternehmen nicht mehr allzulange warten, um sich mit der Umsetzung der DSGVO zu beschäftigen.

Allerdings müssen sie auch nicht vorher fertig sein. Erst um Mitternacht am 24.05.2018 müssen alle Anforderungen erfüllt sein. Das stellte auch das Verwaltungsgericht Karlsruhe in seinem Urteil vom 06.07.2017 Az. 10 K 7698/16 fest. (mehr …)

Und immer wieder AGB

Simone Winkler

Vielen Unternehmern ist es wichtig im Falle eines Falles anstehende Rechtsstreitigkeiten gegen Vertragspartner an ihrem eigenen Gerichtsstand zu führen. Das spart im Zweifel erhebliche Kosten, wenn man zu einem Gerichtstermin nicht durch die halbe Republik fahren muss.

Deshalb findet man in vielen AGB einen Abschnitt mit einer Gerichtsstandsvereinbarung. In dieser ist dann meist zu lesen, dass Gerichtsstand für Streitigkeiten aus dem geschlossenen Vertrag das am Sitz des Unternehmens zuständige Gericht ist.

Reicht das?

Nein, natürlich reicht es nicht dass es in den AGB steht.

Zum einen müssen die AGB wirksam in den Vertrag einbezogen werden. Wann dies der Fall ist, regelt § 305 II BGB. (mehr …)

Die Crux mit dem Widerrufsrecht

Das kennen wir doch alle.

Wir gehen mit einem ganz bestimmten Ziel in ein Geschäft, wir wissen ganz genau was wir brauchen. Aber wir wissen auch, wie Verkäufer – die etwas von ihrem Job verstehen – sind. Sie verkaufen einem Eskimo einen Kühlschrank.

So erging es auch einem Mandanten. Er erzählte mir, dass er eigentlich nur den Tarif der Partnerkarte seiner Ehefrau hatte ändern lassen wollen. (mehr …)

Wer schön sein will muss leiden

Rechtsanwältin Simone Winkler

Das wissen insbesondere die Damen nur zu gut, insbesondere, wenn es um das Schuhwerk geht. Pumps mit hohen Absätzen sehen toll aus. Allerdings können diese Absätze auch ganz schnell zur Gefahr werden, wenn man nämlich mit einem Absatz in einer Schmutzfangmatte hängen bleibt. (mehr …)

Schlichtungsverfahren in Nachbarrechtlichen Streitigkeiten

Rechtsanwältin Simone Winkler

Streitigkeiten mit Nachbarn sind ärgerlich. Zuhause sollte ein Ort sein, an dem man sich wohl fühlt und abschalten kann. Dies ist dann nicht mehr der Fall, wenn man einen ggf. langwierigen Streit mit seinen Nachbarn hat. Dies wird um so schlimmer, wenn sich die Fronten verhärten und man sich nicht mehr in die Augen sehen kann. Damit es nicht soweit kommt, ein Rechtsstreit unter Einschaltung eines Gerichts ggf. sogar vermieden werden kann hat der Gesetzgeber in Schleswig-Holstein geregelt, dass in Nachbarschaftsstreitigkeiten eine zwingende Voraussetzung für die Zulässigkeit einer Klage die Durchführung eines Schlichtungsverfahrens gestellt. Erst wenn dieses scheitert und eine Bestätigung hierüber ausgestellt wurde, kann man den Weg zu den Gerichten beschreiten. (mehr …)

Gastbeitrag: SAP – Sicherheit als Problem (4)

Heuristika Unternehmensberatung

Heuristika Unternehmensberatung

Teil IV: Der Entwickler als latentes Sicherheitsrisiko

Um diesen Teil des Artikels gleich mit einem Knall zu beginnen: Die Situation bei den Entwicklern ist beängstigend, dem Autor dieser Zeilen ist in mehr als 15 Jahren kein einziger Entwickler begegnet, der eine spezielle Schulung zum Datenschutz oder zur SAP-Systemsicherheit besucht hätte, in der Regel wurden nicht einmal die nach Bundesdatenschutzgesetz für alle Mitarbeiter vorgeschriebenen Datenschutzunterweisungen durchgeführt. Was bei „normalen“ Mitarbeitern schon ein Gesetzesverstoß ist, ist bei Mitarbeitern solchen „Kalibers“ eine nicht hinnehmbare Fahrlässigkeit der IT-Verantwortlichen und der Geschäftsführung. Jeder Entwickler, ob intern oder extern, hat weitreichende Möglichkeiten der Systemmanipulation und ist im Falle von Fehlern bei der Implementierung oder (auch das kann man nicht ausschließen) absichtlichen Manipulationen ein latentes Sicherheitsrisiko. (mehr …)

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