Ankauf einer vermieteten Immobilie – Kaution

Matthias Winterstein

Viele investieren ihr Geld in vermietete Immobilien, um passives Einkommen zu erzielen. D.h. der Käufer kauft nicht nur ein Grundstück mit Haus oder eine Eigentumswohnung, sondern er steigt zusätzlich in einen bestehenden Mietvertrag ein. Darum ranken sich – neben der dem Käufer anzuratenden inhaltlichen Prüfung der Mietverträge („worauf lasse ich mich im Verhältnis zu den Mietern ein?“) – diverse, die Gestaltung des notariellen Kaufvertrages betreffende Fragestellungen („worauf lasse ich mich im Verhältnis zum Verkäufer ein?“):  Anders als bei den Nebenkosten, wo die Verantwortlichkeit von Verkäufer und Käufer auf voneinander abgegrenzte Zeiträume verteilt wird (Stichtag für den „Wechsel“ ist in der Regel der Besitzübergang), wird bei der Mietsicherheit der Käufer kraft Gesetz automatisch in die Mithaftung genommen: Der Käufer ist bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückzahlung verpflichtet, selbst wenn diese beim Verkäufer „untergegangen“ ist und den Käufer nie erreicht hat.

 

Praxis-Tipp für den Käufer: Der Käufer sollte sich im Vorfeld der Beurkundung vom Verkäufer nachweisen lassen, dass die Kautionen gezahlt wurden und an ihn übergeben werden können.

 

Praxis-Tipp für den Verkäufer: Aus Verkäufersicht ist wichtig, dass er nach Übergabe der Mietsicherheit an den Käufer von dem Mieter aus der Mithaftung entlassen wird („schuldbefreiende Übertragung auf den Käufer“), so dass er nicht mehr in der Verantwortung steht. Ziel ist, dass der Verkäufer mit Übergabe der Kaution an den Käufer komplett aus dem Mietvertrag „raus“ ist. Das muss individuell mit dem Mieter vereinbart werden.

 

Matthias Winterstein
Rechtsanwalt und Notar (Amtssitz Ahrensburg)

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