Ankauf einer vermieteten Immobilie – Nebenkostenabrechnungen

Rechtsanwalt und Notar Arnim Buck

Arnim Buck

Wer Geld übrig hat, denkt vernünftigerweise darüber nach, dieses Geld gut anzulegen. Viele investieren daher ihr Geld in vermietete Immobilien, d.h. der Käufer steigt in einen bestehenden Mietvertrag ein. Darum ranken sich – neben der dem Käufer anzuratenden inhaltlichen Prüfung der Mietverträge („worauf lasse ich mich im Verhältnis zu den Mietern ein?“) – aber ein Strauß von die Gestaltung des notariellen Kaufvertrages betreffende Fragestellungen („worauf lasse ich mich im Verhältnis zum Verkäufer ein?“):  

Bei den Nebenkosten unterscheidet man zwischen abgelaufenem und laufendem Abrechnungszeitraum (Stichtag für die Betrachtung ist der Wechsel der Vermieterstellung im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer, in der Regel bei Besitzübergabe (ansonsten bei Eigentumsübergang)).

Für bereits abgelaufene Zeiträume bleibt grundsätzlich der Verkäufer verantwortlich (sog. Zeitraumprinzip), sofern nichts anderes vereinbart wird. D.h., dass der Verkäufer verpflichtet bleibt, über die Nebenkosten mit den Mietern abzurechnen und ggf. Rückzahlungen vorzunehmen. Kommt es zu Nachzahlungen der Mieter, gebühren sie dem Verkäufer.

Für den noch laufenden Zeitraum übernimmt hingegen der Käufer die Verantwortung. Entsprechend ist der Verkäufer in dem Kaufvertrag zu verpflichten, alle relevanten Abrechnungsunterlagen bei tatsächlicher Übergabe (= Besitzübergang) dem Käufer zu übergeben. Etwaige Überschüsse aus den Vorauszahlungen abzüglich der Kosten muss der Verkäufer an den Käufer herausgeben. An diesem Punkt kann man Abweichendes vereinbaren (Zwischenablesung), die der Mieter dulden müsste.

Will der Käufer das „angebrochene Rumpfjahr“ vom Verkäufer abgerechnet wissen, müssen sich die Parteien darüber verständigen, wer diese Extrakosten tragen soll. Wird eine vermietete Eigentumswohnung gekauft, gibt es häufig einen Verwalter, der sich um die Abrechnung kümmert. Üblich wäre es in diesem Fall, wenn sich Verkäufer und Käufer im Verhältnis ihrer Besitzzeiten Nachzahlungen bzw. Erstattungen teilen – und eine Zwischenablesung ausgeschlossen wird.

 

Arnim Buck
Rechtsanwalt und Notar (Amtssitz Bargteheide)

  • Zentrale Ahrensburg

    T: 04102 / 51 600
    F: 04102 / 516019
    info@kanzlei-winterstein.de

    • Kanzlei Ahrensburg

      Rathausplatz 25
      22926 Ahrensburg

      T: 04102 / 51 600
      F: 04102 / 51 6019

    • Kanzlei Bargteheide

      Rathausstraße 14
      22941 Bargteheide

      T: 04532 / 70 17
      F: 04532 / 50 59 419