Grundstückskaufvertrag: Vetorecht des Ehegatten beim Verkauf

Rechtsanwalt und Notar Arnim Buck

Arnim Buck

Das Familienrecht bestimmt ein Veräußerungsverbot, wenn ein Ehegatte über sein gesamtes Vermögen oder Einzelgegenstände (z.B. Immobilienbesitz) veräußert, die nahezu sein gesamtes Vermögen darstellen (§ 1365 BGB). Will z.B. in der Trennungsphase ein Ehegatte die ihm allein gehörende Immobilie verkaufen, muss geprüft werden, ob der andere Ehegatte dem Verkauf zustimmen muss. Wie wird jetzt gerechnet?

 

Wann ist die Grenze überschritten, dass man sagen kann, der Verkaufsgegenstand stellt „nahezu“ das gesamte Vermögen dar? Die Gerichte orientieren sich an dem Vergleich des Netto-Vermögens (nach Abzug aller Verbindlichkeiten) vor und nach dem Verkauf, wobei die kritische Grenze bei 15% bzw. 10% gesehen wird. Beispiel: Holger, der von seiner Ehefrau Ellen getrennt lebt,  gehört eine Immobilie im Wert von €  400.000,– mit einer Darlehensrestschuld von € 300.000,–; daneben hat er weitere € 10.000,– Bargeld. Sein Netto-Vermögen vor dem Verkauf beläuft sich damit auf € 110.000,–. Nach dem Verkauf beträgt sein Vermögen nur noch €  10.000,– (der Kaufpreiserlös bleibt unberücksichtigt). Das sind weniger als 10%, die ihm verbleiben. Also muss Ellen dem Verkauf zustimmen (= „Vetorecht“).

 

Was ist in dem Fall, dass der Käufer die Vermögensverhältnisse von Holger gar nicht kennt? Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung würde das Zustimmungserfordernis entfallen; der gutgläubige Käufer wird geschützt. Dieser gute Glaube kann in der Urkunde ausdrücklich klargestellt werden. Kennt der Käufer aber die Vermögensverhältnisse von Holger, sollte Ellen im Idealfall an der Beurkundung teilnehmen und dem Verkauf ausdrücklich zustimmen. Anderenfalls kann sie nachgenehmigen, wobei die Unterschrift von ihr zu beglaubigen ist. Wird Ellen übergangen, wäre der Kaufvertrag nichtig. Praxis-Tipp: In Eheverträgen kann dieses Vetorecht abbedungen werden.

 

Rechtsanwalt und Notar Arnim Buck
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