Immobilien-Überlassung an die nächste Generation: Schicksal von Altenteilsrechten bei langer Dauer oder Wegzug

Rechtsanwalt und Notar Arnim Buck

Arnim Buck

Sog. Altenteilsrechte (=  eine Kombination aus Wohnungsrechten und sonstigen Leistungen (z.B. „Wart und Pflege“)) werden häufig bei Überlassungsverträgen als Gegenleistung für die Überschreibung des Grundbesitzes vereinbart: Die Eltern übertragen einem Kind die Wohnimmobilie, wobei sich die Eltern ein lebenslanges Wohnungsrecht vorbehalten und das Erwerber-Kind Pflegeleistungen übernehmen muss. Das Motiv ist klar: Die Eltern wollen so lange wie möglich in der häuslichen Umgebung verbleiben.

 

Was passiert aber, wenn die Berechtigten so krank werden, dass die Pflege im eigenen Haus nicht mehr erbracht werden kann?

 

Für diesen Fall sollte im Überlassungsvertrag das Erlöschen der vereinbarten Rechte vereinbart werden. Denn subjektive Ausübungshindernisse (wie z.B. Wegzug in ein Pflegeheim) reichen nach Ansicht der Gerichte für ein Erlöschen nicht aus. Sie stellen auch in aller Regel keinen Grund für eine Vertragsanpassung dar.

 

Eine weitere Frage ist, ob bei einem Wegzug ein Anspruch der Berechtigten auf eine Geldrente entsteht. Der Bundesgerichtshof hat eine Umwandlung von Pflegeleistungen in einen Zahlungsanspruch verneint, wenn diese Pflegeleistungen persönlich erbracht werden sollten. Das OLG Schleswig (ZEV 2008, 398) hat im Fall eines lebenslangen Wohnungsrechts als Gegenleistung diese Umwandlung bei einem dauerhaften Wegzug des Berechtigten ebenfalls verneint. Etwas anderes kann gelten bei Hofüberlassungsverträgen, sofern der Altenteiler dem Hofübernehmer seine wirtschaftliche Lebensgrundlage überträgt.

 

Was gilt, wenn die Altenteilsrechten übermäßig lange in Anspruch genommen werden, so dass der Wert der geschenkten Immobilie überstiegen wird?

 

Nach Auffassung der Gerichte ist die Dauer kein Grund für ein vorzeitiges Erlöschen. Rechte auf Lebenszeit werden als bewusst eingegangenes „Pokerspiel“ (OLG Koblenz RNotZ 2017, 172 f.) der Parteien bezeichnet. § 242 BGB (Treu und Glauben) würde in diesem Fall also nicht weiterhelfen.

 

Arnim Buck

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