Das Baulastenverzeichnis

Bei Grundstückskaufverträgen begegnet dem Käufer wie dem Verkäufer regelmäßig das Baulastenverzeichnis. Es hat nichts mit dem Grundbuch zu tun, sondern wird in fast allen Bundesländern bei der Bauordnungsbehörde geführt. Gegenstand einer Baulast können sein: Sicherung der Abstände zur Grenze; Sicherung der Zufahrt; Leitungen etc. Die Behörde kann sich mit Hilfe der Baulast schneller durchsetzen (durch eine Verfügung). Im Gegensatz zum Grundbuch genießt das Baulastenverzeichnis keinen öffentlichen Glauben.

Stiefmütterliche Behandlung im Kaufvertrag

In vielen Vertragsentwürfen findet sich dazu folgende schlichte Klausel: „Ein Auszug wurde von keiner Seite eingeholt. Etwaige Baulasten werden vom Käufer übernommen.“ Der Käufer hat dabei nicht selten das Gefühl, er kaufe „die Katze im Sack“.

Wer informiert ist, ist vorne

Auch wenn der Notar nicht dazu verpflichtet ist: Besser ist es, über den Notar bei der Bauaufsichtsbehörde einen aktuellen Auszug anzufordern. Das ist gut investiertes Geld. Dann weiß man Bescheid. Baulasten können durchaus wertmindernd sein. Existiert eine Baulast, stellt das einen Mangel dar. Alleine deswegen sollten Käufer und Verkäufer eine vertragliche Regelung treffen. Anderenfalls will der Käufer vielleicht den Kaufpreis mindern, bei Erheblichkeit ggf. den Rücktritt erklären und bei Verschulden Schadensersatz verlangen. Derartigen Streit will man vernünftigerweise von vornherein ausschließen.

Die Baulast ersetzt keine im Grundbuch abgesicherte Grunddienstbarkeit

Was viele nicht wissen: Ein privatrechtlicher Nutzungsanspruch des Eigentümers des „begünstigten“ Grundstücks erwächst aus einer Baulast, die rein öffentlich-rechtlich wirkt, nicht. Daher sind im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeiten (insbesondere Geh-, Fahr- und Leitungsrechte) für den „Begünstigten“ unabdingbar, wenn er darauf angewiesen ist.

Arnim Buck
Rechtsanwalt und Notar (Bargteheide)

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