Enttäuschte Erwartungen beim Grundstückskauf

Matthias Winterstein

Das Problem

Der Käufer kaufte unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel ein Grundstück, das mit einem 300 Jahre alten Bauernhof bebaut war. Bei Umbauarbeiten bemerkte der Käufer Feuchtigkeits- und Schimmelschäden. Ein Sachverständiger ermittelte im Erdgeschoss Feuchtigkeit in den Wänden, die er auf fehlende Horizontalsperren zurückführte. Nach der ständigen Rechtsprechung kann sich der Verkäufer auf den Ausschluss einer Haftung berufen, wenn der Käufer nicht beweist, dass der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat.

Die jüngste Entscheidung des BGH

In einem jetzt in 2018 vom Bundesgerichtshof (Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 203/17 -) entschiedenen Fall konnte der Käufer die Kenntnis der Feuchtigkeitsschäden durch den Verkäufer beweisen, weil die Reinigungskraft des Verkäufers dem Käufer berichtete, im Auftrag den Schimmel beseitigt zu haben. Es wurde danach ein so genannter „Verkaufsanstrich“ auf den beschädigten Wänden aufgebracht. Das Gericht wird jetzt prüfen, ob die fehlenden Horizontalsperren und die hierdurch bedingten Feuchtigkeitsschäden einen Sachmangel darstellen. Grundsätzlich kann bei Häusern dieses Baualters eine Kellerabdichtung nicht erwartet werden. Das Gericht entscheidet jetzt, ob dies auch für die Wohnräume gilt, denn die Angaben des Verkäufers im Exposé sind maßgeblich. Im Exposé hatte der Verkäufer das alte Gebäude als „Luxusimmobilie“ bezeichnet, die „nach neustem Stand renoviert worden“ sei. Danach durfte der Käufer erwarten, dass die Räumlichkeiten (mit Ausnahme des Kellers) keine Feuchtigkeit in den Wänden aufweisen und hinreichend gegen aus dem Keller aufsteigende Feuchtigkeit gesichert sind.

Fazit

Wenn also ein Mangel am Objekt vorhanden ist, der Verkäufer einen „Verkaufsanstrich“ fertigt und die Immobilie als Luxusimmobilie verkauft, dann kommt eine arglistige Täuschung in Betracht. Vorsätzliche falsche Angaben des Verkäufers könnten in diesem konkreten Fall Ansprüche des Käufers in Höhe von rund 80.000,00 € begründen. Diesem Verkäufer hilft auch der Haftungsausschluss in dem notariellen Kaufvertrag nicht weiter.

Matthias Winterstein
Rechtsanwalt und Notar (Ahrensburg)

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