Wegerecht als Grunddienstbarkeit für den anderen Miteigentümer an der eigenen Sondernutzungsfläche

Als Notar wird man regelmäßig von Mandanten, die Wohnungseigentum besitzen, mit der Fragestellung konfrontiert, ob man nicht einfach ein Wegerecht im Grundbuch eintragen lassen könne. Belastungsgegenstand soll die eigene Sondernutzungsfläche sein. Das sei doch alles viel „einfacher und billiger“.

Dazu folgender Fall

Wohnungseigentümer 1 (WE 1) will von seinem Nachbarn, dem Miteigentümer Herr WE 2 ein Stück Rasen „kaufen“ für € 10.000,– . Diese Fläche steht bei genauer Betrachtung im Gemeinschaftseigentum; Herr WE 2 hat aber daran ein Sondernutzungsrecht. Er nutzt den Rasen bislang alleine; zukünftig soll sein Nachbar, der Miteigentümer Herr WE 1, den Rasen bekommen. Wenn die beiden Nachbarn sich einig sind und alles rechtlich korrekt geregelt werden soll, muss die Teilungserklärung geändert werden, d.h. es müssen die Sondernutzungsrechte der Parteien der gewollten Nutzung angepasst werden. Nun will aber Herr WE 2 als „Veräußerer“ auf einem bestimmten Weg über den Rasen gehen; das soll im Grundbuch abgesichert werden. Er schlägt daher eine Grunddienstbarkeit, d.h. ein dingliches Wegerecht vor.

Notar sagt: „Das geht nicht“

Das ist genau der Punkt, an dem der Notar den unbeliebten Satz sagt: Das geht nicht. Wie schon das OLG Schleswig in seinem Beschluss vom 03.08.2011 (Az. 2 W 2/11) klarstellte, stellt das Sondernutzungsrecht kein selbstständiges, für sich belastbares dingliches Recht dar. Es wird nur Inhalt des Sondereigentums und wirkt für und gegen die Rechtsnachfolger. Nicht mehr, nicht weniger.

In dem dortigen Fall ging es um einen Stellplatz, an dem ein Miteigentümer ein Sondernutzungsrecht hatte; dieser räumte einem anderen Miteigentümer ein Nutzungsrecht ein; das Grundbuch weigerte sich, diese Grunddienstbarkeit einzutragen (arg.: nicht behebbares Eintragungshindernis).

Wenn dem so ist, wie kann der Fall mit der Rasenfläche gelöst werden? Ganz einfach: Der „Weg“, der über den Rasen führt, wird aus jedem Sondernutzungsrecht der Miteigentümer ausgeklammert – und bleibt einfach Gemeinschaftseigentum („G“).

Überall, wo im Lageplan „G“ steht, kann jeder Miteigentümer u.a. auch gehen. Herr WE 1 müsste also damit rechnen, dass dort auch noch andere Nachbarn „herummarschieren“. Wenn das nicht gewollt ist, müsste sich Herr WE 2 einen anderen Weg statt über den Rasen suchen – oder alles bleibt so, wie es ist. Nur dann gibt es keine € 10.000,– vom Nachbarn – und er muss weiter selbst den Rasen mähen.

Arnim Buck
Rechtsanwalt und Notar (Amtssitz Bargteheide)
Fachanwalt für Arbeitsrecht

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