Wohnungseigentum: Die beschädigte Zwischendecke – wer muss zahlen?

In dem Sondereigentumsbereich eines Wohnungseigentümers hatte sich im Wasserleitungsnetz ein Rohrbruch ereignet. Dadurch wurde seine Zwischendecke beschädigt (durchfeuchtet) und hing durch. Die WEG ließ das Rohr reparieren, nicht jedoch die Zwischendecke.

Der Kläger holte einen Kostenvoranschlag für Malerarbeiten ein und führte diese an der Decke selbst durch. In der Gemeinschaftsordnung war u.a. geregelt worden: „Die Kosten der Instandhaltung aller Ver- und Entsorgungsleitungen trägt, soweit diese Leitungen nur von einem Eigentümer allein genutzt werden, derjenige Eigentümer allein, der die Leitungen allein nutzt,…“

Die WEG wollte freiwillig nicht zahlen

Der Geschädigte klagte die fiktiven Malerkosten auf Basis des Kostenvoranschlags schlussendlich ein. Der Bundesgerichtshof gab dem Kläger in seinem erfreulich klar formulierten Urteil vom 09.12.2016 (Az. V ZR 124/16) weitgehend Recht:

Instandsetzung oder Instandhaltung?

Die Reparatur des defekten Wasserleitung gehöre zur Instandsetzung (nicht: Instandhaltung = nur Pflege und Wartung). Der Rohrbruch sei ein erheblicher Schaden am Leitungsnetz (= Gemeinschaftseigentum unabhängig davon, ob nur eine Sondereigentumseinheit versorgt wird) – und die Reparatur diene der Wiederherstellung seiner Funktionsfähigkeit. Dabei musste die Decke (= Sondereigentum des Klägers, weil keine tragende Geschossdecke) geöffnet werden. Da in der Teilungserklärung eine Regelung für diesen Fall der Instandsetzung fehle (nur bei einer Instandhaltung hätte der Kläger vereinbarungsgemäß selbst die Kosten tragen müssen), gelte das Gesetz.

Nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG hat der Kläger einen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Ersatz des durch die Reparatur entstandenen Schadens an seinem Sondereigentum. Dieser Anspruch sei verschuldensunabhängig. Diesem liegen „aufopferungsähnliche Gedanken“ zugrunde.

Fiktive Abrechnung

Eine fiktive Abrechnung sei laut BGH nach § 249 Abs. 2 BGB möglich – ebenso wie eine konkrete. Der Kläger habe ein Wahlrecht. Nach BGH sei trotz des zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden „Schutz- und Treueverhältnisses“ nicht geboten gewesen, den Anspruch auf den tatsächlichen Beseitigungsaufwand zu beschränken. Der BGH unterstrich, dass der Kläger bei der Wahl einer fiktiven Abrechnung den Schaden auch gar nicht hätte beseitigen müssen.

Kleine, aber entscheidende Einschränkung

Der BGH stellte jedoch klar, dass der Kläger nur Ersatz derjenigen Kosten verlangen kann, die durch die reparaturbedingte Öffnung der Decke entstanden waren. Der Ersatzanspruch aus § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG scheide aus, wenn die Decke bereits wegen Durchfeuchtung beschädigt worden wäre und ohnehin hätte erneuert werden müssen. Die Darlegungs- und Beweislast trage der Kläger.

Fazit

Die notarielle Teilungserklärung (mit Gemeinschaftsordnung) sollte sorgfältig formuliert sein, um „Ärger“ untereinander zu vermeiden. Wird ein Wohnungseigentümer für die Instandsetzung des Sondereigentums seines „Nachbarn“ zur Kasse gebeten, dürfte es bei diesem regelmäßig am Verständnis fehlen.

Arnim Buck
Rechtsanwalt und Notar (Amtssitz Bargteheide)
Fachanwalt für Arbeitsrecht

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