Grundstückskaufvertrag: Wie sich die Käuferszene durch Eigentumsvormerkung schützt

Die Käuferszene fragt sich stets, wie sie bei einem Grundstückskaufvertrag sicher gehen kann, dass sie auch tatsächlich das Eigentum erwerben. In der Praxis wird dieses Problem mit Hilfe einer sog. Eigentumsvormerkung gelöst, die im Grundbuch als Sperrvermerk eingetragen wird: Bereits im Kaufvertrag wird sie von den Parteien beantragt und bewilligt. Der Notar sorgt im Rahmen seiner Abwicklungstätigkeit dafür, dass sie zügig im Grundbuch eingetragen wird.

Auflassungsvormerkung alias Eigentumsvormerkung als zentrales Sicherungsmittel

In der Szene wird die Eigentumsvormerkung daher auch als „zentrales Sicherungsmittel“ des Käufers bezeichnet. Sie ist im Regelfall unverzichtbar, denn der Käufer schützt mit dieser Vormerkung den Kaufgegenstand vor einem Verkauf an einen Dritten, eine weitere Belastung, Pfändung durch Gläubiger des Verkäufers und eine Insolvenz des Verkäufers. Das sind alles großartige Vorteile.

Wo ist also der Haken?

Den gibt es nicht, mit einer Ausnahme: Die Eigentumsvormerkung kostet eben Geld; der Käufer zahlt. Nun kann man sich auf den Standpunkt stellen, dass Sicherheit ihren Preis hat. Das überzeugt nicht jeden auf Anhieb. Vor allem ist die Vorstellung bitter, dass die Eigentumsvormerkung mit Eigentumsumschreibung auf den Käufer ihren Sinn einbüßt – und dann gelöscht wird (was wieder Geld kostet), wenn keine beeinträchtigenden Zwischeneintragungen erfolgt sind. Trotzdem: Im Regelfall ist sie für den Käufer alternativlos.

Gibt es Ausnahmen?

Notare tun sich schwer mit Ausnahmen. Aus notarieller Sicht ist nur in absoluten Ausnahmefällen die Eigentumsvormerkung verzichtbar. Zwei Fälle sind denkbar: Wenn der Verkauf innerhalb der Kernfamilie (Eltern, Kinder) stattfindet oder Verkäufer eine Gemeinde oder Stadt ist (= öffentliche Hand). Das muss aber im Einzelfall sorgfältig geprüft bzw. müssen Vor- und Nachteile gegeneinander abgewogen werden.

Arnim Buck
Rechtsanwalt und Notar (Amtssitz Bargteheide)
Fachanwalt für Arbeitsrecht

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