Rückmietverkauf: Sein Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen

Immobilienbesitzer können ihr Haus beziehungsweise ihre Wohnung verkaufen und es trotzdem danach weiter bewohnen. Die Eigentümer können so bis an ihr Lebensende in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben, bekommen aber dennoch schon zu Lebzeiten Geld für ihre Immobilie. Die Auszahlung durch den Verkäufer ist in der Regel steuerfrei. Der sog. Rückmietverkauf ist eine Sonderform eines Grundstückkaufvertrages, um dem Verkäufer den finanziellen Wert der Immobilie im Alter und schon zu Lebzeiten zugutekommen zu lassen.

Win-Win-Situation für Verkäufer und Käufer

Nicht nur der Verkäufer hat einen Vorteil davon. Der Käufer einer solchen Immobilie ist häufig jemand, der Geld anlegen will. Er bekommt auf diese Weise eine Immobilie und einen solventen Mieter.

Wie funktioniert der Rückmietkauf?

Bei diesem „Rückmietverkauf“ ist ein normaler notarieller Kaufvertrag zu schließen. Als Anlage ist ein Mietvertrag beizufügen, der die zu entrichtenden Mietkosten zuzüglich Nebenkosten und sonstige Bedingungen regelt.

Zwingende Anlage zum Grundstückskaufvertrag: der Mietvertrag zwischen den Parteien

In dem Mietvertrag ist insbesondere die Laufzeit des Mietvertrages festzulegen. Üblicherweise wollen die Parteien keine ordentliche Kündigungsmöglichkeit. Dies ist rechtlich unproblematisch umsetzbar, denn das normale Kündigungsrecht des Vermieters kann bei einem solchen Mietvertrag ausgeschlossen werden.

Motiv: Liquidität

Im Geschäftsleben nutzen Unternehmer diese Möglichkeit, um Liquiditätsengpässe zu überbrücken. Zunehmend schaffen sich ältere Immobilieneigentümer damit eine ausreichende Liquidität im Alter, um ihre in dem Immobilienvermögen gebundenen Reserven zu aktivieren. Bei der Variante, dass der Immobilieneigentümer und spätere Mieter keine Miete zahlt, erwirbt der Käufer die Immobilie in der Regel unter dem Marktpreis. Bei der derzeit am Markt häufig auftretenden Variante einer monatlichen Mietzahlung wird für die Immobilie der übliche Marktwert gezahlt. Der Kapitalanleger hat den weiteren Vorteil, direkt mit dem Kaufvertrag einen Mieter zu haben, der die Wohnung bzw. das Haus auch weiterhin pflegt und sehr gut behandelt.

Aufgrund der gesetzlichen Formvorschriften sind aber bei einem rechtlichen Zusammenhang zwischen Kaufvertrag und Mietvertrag beide Verträge beurkundungsbedürftig. Inzwischen haben auch einige Banken das entsprechende Geschäftsfeld entdeckt und bieten im Wege der sogenannten Umkehrhypothek eine Beleihung des eigenen Objekts an, wenn die Immobilieneigentürmer einem Verkauf nicht offen gegenüberstehen. Angesichts der gesellschaftlichen Veränderung werden sich hier in Zukunft noch weitere Modelle etablieren.

Matthias Winterstein
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Erbrecht
Fachanwalt für Familienrecht

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