Mietkauf

Das Problem: Der Käufer bekommt keine Finanzierung

Es gibt Fälle, in denen der Käufer als Darlehensnehmer bei den Kreditinstituten abgelehnt wird. Dazu folgender Fall: Paul interessiert sich für eine Wohnung in Trittau. Wegen seines Alters und seiner geringen Rente bekommt er kein Darlehen. Er hat aber selbst noch Grundbesitz in Ahrensburg, welches er in den nächsten zwei Jahren verkaufen will. Mit dem Verkaufserlös könnte er die Wohnung in Trittau bezahlen. Er möchte mit dem Kaufvertrag nicht warten. Er befürchtet, dass der Wohnungseigentümer an einen Dritten verkaufen wird.

Mietkauf als Lösung

Die Lösung könnte ausnahmsweise ein sog. Mietkauf sein. Er besteht aus zwei Komponenten:

1) Der Veräußerer vermietet die Wohnung in Trittau an Paul; das Recht des Vermieters zur Kündigung aus Eigenbedarf wird natürlich ausgeschlossen.

2) Paul erhält – zeitlich z.B. auf 3 Jahre befristet – ein Ankaufsrecht, wobei die Mieten (und eine etwaige Kaution) ganz oder teilweise auf den Kaufpreis angerechnet werden.

Der Kaufvertrag wird also unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen. Bei dieser Lösung muss auch der Mietvertrag beurkundet werden, was die Urkunde verteuert. Wo ist der weitere Haken? Der Vermieter kann den Mietvertrag nicht kündigen, wenn Paul von seinem Ankaufsrecht keinen Gebrauch macht, stattdessen den Mietvertrag ordnungsgemäß erfüllt. Die Ankaufsoption entfällt auch, wenn der Mietvertrag endet. Vorteil für Paul: Die Grunderwerbssteuer wird für Paul erst fällig, wenn er das Ankaufsrecht ausübt.

Alternative Ratenzahlungskauf

Der Mietkauf ist alles andere als alternativlos. Vielmehr könnte auch ein Ratenzahlungskauf beurkundet werden. Sofern die sofortige Umschreibung auf Paul als Erwerber gewünscht ist: Der Kaufpreisanspruch des Verkäufers könnte durch eine Sicherungshypothek im Grundbuch abgesichert werden. Beide Varianten haben ihre Vor-und Nachteile, die sorgfältig abgewogen werden sollten.

Arnim Buck
Rechtsanwalt und Notar (Amtssitz Bargteheide)
Fachanwalt für Arbeitsrecht

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