Das Kopfstimmrecht bei der Eigentumsübertragung auf eine GmbH

Auswirkungen auf das Kopfstimmrecht bei Übertragung einer Sondereigentumseinheit durch einen Eigentümer auf eine von ihm beherrschte GmbH

Das Kopfprinzip

Nach dem im Wohnungseigentumsgesetz maßgeblichen Kopfprinzip hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Sinn und Zweck dieses Stimmrechtsprinzips besteht darin, den Wohnungseigentümer, der mehrere Einheiten oder besonders hochwertige Einheiten besitzt, nicht von vorn herein ein Übergewicht zu verschaffen. Veräußert der Wohnungseigentümer eine von mehreren Einheiten, entsteht grundsätzlich ein neues Stimmrecht, wenn der Veräußerer und Erwerber nicht personenidentisch sind.

Urteil des BGH

Im Urteil des BGH vom 14.07.2017 wurde nunmehr entschieden, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Auch wenn der Eigentümer seine Einheit an einen nahen Angehörigen veräußert, hat der neue Eigentümer eine (neu hinzugekommene) Stimme. Dies muss nach Auffassung des Bundesgerichtshofs auch dann gelten, wenn der Eigentümer sein Eigentum auf eine juristische Person überträgt, die er alleine beherrscht.

Stimmrecht läßt sich mit Übertragung verändern

Im Ergebnis lassen sich also mit Übertragungen von Wohnungseigentum an nahe Angehörige oder GmbHs die Stimmrechtsverhältnisse verändern. Ein Stimmrechtsausschluss wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens kommt nur unter sehr engen Voraussetzungen in Betracht. Allein eine Übertragung auf eine GmbH zur Ausweitung des Stimmrechts reicht hierfür nach Auffassung des Bundesgerichtshofes nicht aus.

Matthias Winterstein
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Erbrecht
Fachanwalt für Familienrecht

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