Immobilienkaufvertrag – Geschäftsfähigkeit als Problem

Wenn ältere Menschen aus gesundheitlichen Gründen aus ihrer Wohnimmobilie ausziehen müssen, stellt sich die Frage nach dem weiteren Schicksal der Immobilie.

In Betracht kommen im wesentlichen 3 Konstellationen: Verkauf, Vermietung oder Überlassung an einen Verwandten im Wege der vorweggenommenen Erbfolge.

Wird die Entscheidung getroffen, die Immobilie zu verkaufen, muss der Grundstückskaufvertrag bei einem Notar beurkundet werden. Normalerweise muss der Notar keine besonderen Feststellungen zu der Geschäftsfähigkeit der Beteiligten treffen. Hat der Notar aber Anhaltspunkte für eine eventuelle Geschäftsunfähigkeit – warum auch immer (z.B. Erkrankung, hohes Alter) – muss der Notar Ermittlungen vornehmen.

Wie er das macht, ist seine Sache, solange er „einzelfallbezogen und mit der gebotenen Sensibilität“ vorgeht. Der Notar kann sich im ersten Schritt auf eine normale Unterhaltung beschränken. Nur in krassen Ausnahmefällen, nämlich wenn „kein vernünftiger Zweifel“ an der Geschäftsunfähigkeit bestehen kann, darf der Notar die Beurkundung ablehnen. Der vorsichtige Notar wird ggf. einen Arzt hinzuziehen.

Ein Problem stellen die Demenzfälle dar. Mit dem Alter steigt die Verbreitung in der Bevölkerung (65 Jahre: 1,5 %; 95 Jahre: 45%). Die Erkrankten zeigen häufig ein raffiniertes „Fassadenverhalten“, d.h. sie verbergen ihre Erkrankung, was es dem Notar nicht leichter macht. Sie flüchten sich in Floskeln oder Wiederholungen.

Der Notar könnte einen Kurztest, den sog. „mini-mental state examination test“ (kurz: MME) durchführen, in dem er sieben Aufgaben stellt, um dem Erkrankten auf die Schliche zu kommen. Es handelt sich um folgende Aufgaben:

  1. Örtliche und zeitliche Orientierung (Frage nach der Jahreszeit; wo sind wir eigentlich?)
  2. Merkfähigkeit (drei vorgegebene einfache Begriffe, z.B. Melone, Kuh, Ehefrau)
  3. Umgang mit einfachen Hilfsmitteln (Bedienung eines Kugelschreibers)
  4. Kognitiver Status (rückwärts buchstabieren einfacher Worte wie „Lampe“„)
  5. Merkfähigkeit: Wiedergabe der drei Begriffe von b)
  6. Korrekte Ausführung einer mehrgliedrigen Anweisung (Papier falten, zerknüllen und in den Papierkorb werfen) und
  7. Einfache Rechenoperationen mit Zehnerübergang (1. Klasse): z.B. 6+7 oder 101-9.

Der Phantasie sind keine Grenzen gesetzt. Ferner gibt es auch den „Uhrenzeichnentest“. Der Proband muss in eine vorgegebene Uhr (runder Kreis) bestimmte Uhrzeiten einzeichnen. Auch hier gibt es Steigerungsmöglichkeiten: „Viertel vor 11“ oder „27 Minuten vor halb 3“. Es leuchtet ein, dass im Rahmen der Vorbereitung der Beurkundung ein Fachgutachten eines Arztes vorzugswürdig ist, als kurz vor der Beurkundung einen Beteiligten – und das auch noch „vor versammelter Mannschaft“ – u.a. buchstabieren, rechnen und malen zu lassen (was vielleicht auch nicht jeder Geschäftsfähige könnte).

Letztlich und endlich ist der Notar medizinischer Laie. Letzte Gewissheit über die Geschäftsfähigkeit kann nur ein Facharzt z.B. für Psychiatrie geben.

Arnim Buck
Rechtsanwalt und Notar (Amtssitz Trittau)
Fachanwalt für Arbeitsrecht

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