Immobilienkaufvertrag – Was ein Notar leistet – und was nicht

Der Termin beim Notar ist Pflicht beim Immobilienkaufvertrag. Ein Notar sorgt dafür, dass der Immobilienkaufvertrag juristisch einwandfrei ist.

Es zählt nicht zu den Aufgaben eines Notars, die wirtschaftlichen Gesichtspunkte des Vertrages zu kontrollieren. So prüft der Notar nicht, ob der Kaufpreis angemessen ist. Der Notar darf auch nicht die Bonität oder Zuverlässigkeit der Vertragspartner in Zweifel stellen. Notare können nur vertraglich sicherstellen, dass für den Verkäufer bei Nichtzahlung des Kaufpreises keine Nachteile entstehen.

Vor der Beurkundung beauftragt eine Vertragspartei den Notar mit der Erstellung eines Entwurfes. Dabei wird dem Notar mitgeteilt, worauf sich die Vertragsparteien geeinigt haben. Von dem Notar werden bestehende Grundbuchlasten festgestellt. Es werden die Modalitäten für die Zahlung und Übergabe in dem Vertrag aufgenommen sowie der Umgang mit bestehenden Mietverhältnissen. Kauft ein Paar eine Immobilie wird erörtert, ob beide Partner Eigentümer werden.

Wichtig für den Notar ist auch, ob der Kauf auf Kredit erfolgt. Die Bank des Käufers wird das Geld nur dann auszahlen, wenn aus Sicherheit zu ihren Gunsten eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Nach Erhalt des Entwurfes scheuen Sie sich nicht davor, den Notar zu kontaktieren und Fragen zu stellen. Das ist Ihr gutes Recht und nicht mit zusätzliches Kosten verbunden.

Die Notarkosten berechnen sich nicht nach Schwierigkeitsgrad, Aufwand oder Anzahl von Terminen, sondern werden pauschal nach dem Wert berechnet. Der Beurkundungstermin ist die letzte Chance für Veränderungswünsche. Sollte eine Partei einen Termin nicht wahrnehmen können, gibt es Vertretungsmöglichkeiten, die im Vorfeld mit dem Notar besprochen werden können. Häufiger Teilnehmer des Termins ist auch der beteiligte Makler. Wird der Vertrag während der Verlesung geändert, vermerkt der Notar diese Anmerkungen handschriftlich. Diese Änderungen verbleiben auf der Originalurkunde, die vom Notar archiviert wird. Ist der Vertrag vollständig verlesen und sind alle Fragen geklärt, wird er von den Parteien und dem Notar unterzeichnet. Mit dieser Unterzeichnung ist der Vertrag bindend, es sei denn, es waren nicht alle Vertragsparteien anwesend oder es wurden Rücktrittsrechte vereinbart.

Ein Immobilienkaufvertrag ist für viele Menschen sehr schwer verständlich. Hinzukommt, dass Verkäufer und Käufer oft unsicher sind, welche Gegenstände mit dem Immobilienkaufvertrag „automatisch“ mit verkauft werden oder, ob man sie gesondert aufführen muss. Es gibt viele Details zu klären.

Hinsichtlich der Grundsteuer zum Beispiel handelt es sich um eine Jahressteuer. Das Finanzamt nimmt die Umschreibung nach dem Gesetzt immer erst zum 01.01. des auf den Eigentumswechsel folgenden Kalenderjahres vor. Es wird im Kaufvertrag geregelt, wer für welchen Zeitraum welche Grundsteuer zu tragen hat. Die Chance, Fragen zu stellen, sollte bei der Beurkundung immer genutzt werden.

Matthias Winterstein
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Erbrecht
Fachanwalt für Familienrecht

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