Verkauf einer neu hergestellten Immobilie

Soll eine (bereits fertiggestellte) Immobilie verkauft werden, stellt sich die Frage, ob sie neu ist oder nicht. Diese Wertung ist durchaus subjektiv. In der Praxis hat man immer wieder Verkäufer, denen der Einzug wie gestern vorkam und das Haus als „neuwertig“ bezeichnen. Fragt man nach, erfährt man, dass dieser Zeitpunkt z.B. bereits vor 10 Jahre war. Es liegt auf der Hand, dass ein 10 Jahre altes Haus rechtlich gesehen nicht mehr neu sein kann. Da muss man nicht viel prüfen.

Neu bedeutet 1 1/2 Jahre oder 3 – 5 Jahre

Wann haben wir es wirklich mit einer neu hergestellten Immobilie zu tun? Die Gerichte haben die Grenze wie folgt definiert: bei Leerstand 3 – 5 Jahre, bei bewohnten Gebäuden 18 Monate.

Wofür ist diese Abgrenzung wichtig?

Handelt es sich danach tatsächlich (und nicht nur gefühlt) um eine neu hergestellte Immobilie, greift bei Verbraucher- und Formularverträgen das Klauselverbot des § 309 Nr. 8 b) BGB als sog. Freizeichnungsverbot (AGB-Kontrolle).

D.h., dass die in Grundstückskaufverträgen durchaus übliche klassische Freizeichnungsklausel (Verkäufer schließt jegliche Gewährleistungsansprüche aus) unzulässig wäre. Gleichwohl wäre eine Beschränkung der Käuferrechte im Rahmen einer Individualvereinbarung möglich. Bei Einhaltung der gesetzlich erforderlichen Aufklärungspflichten könnte es bei einem Gewährleistungsausschluss bleiben; allerdings müssten dann die Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche des Verkäufers gegen die beteiligten Handwerker, Architekten etc. abgetreten werden. Dem Käufer müssen dann die daraus resultierenden Nachteile verdeutlicht werden: Er hätte es mit einer Vielzahl von Anspruchsgegnern zu tun (keine sog. Haftungsbündelung beim Verkäufer); er trüge das Risiko der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit dieser Ersatzpersonen und kann den Verkäufer nicht wegen eigener Versäumnisse in Anspruch nehmen.

An dieser Stelle ist der Notar gefragt, mit den Parteien zu erörtern, was gewollt ist und entsprechend rechtlich beide Seiten neutral zu beraten, d.h. welche Möglichkeiten es gibt und wo die Risiken liegen.

Arnim Buck
Rechtsanwalt und Notar (Amtssitz Trittau)
Fachanwalt für Arbeitsrecht

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