Grundstückskaufvertrag: Wozu eine Grundschuld ?

Beim Grundstückskauf finanziert der Käufer häufig den Kaufpreis, d.h. er nimmt ein Darlehen auf. Das ist ein normaler Vorgang, zumal das niedrige Zinsniveau nach wie vor dazu einlädt, Kreditgeschäfte abzuschließen. Das Kreditinstitut ist nur bereit, das Darlehen auszuzahlen – entweder direkt an den Verkäufer oder im Ausnahmefall auf ein Notaranderkonto – wenn das Darlehen „dinglich abgesichert“ ist. Diese Absicherung erfolgt durch ein Grundpfandrecht, und zwar in fast allen Fällen in Form einer Grundschuld. Das Besondere ist, dass die Grundschuld den noch im Eigentum des Verkäufers stehenden Kaufgegenstand belasten soll; sie wird in Abteilung III des Grundbuches eingetragen.

Die Grundschuld ist ein gesondertes Rechtsgeschäft. Verlangt das Kreditinstitut eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung, was regelmäßig der Fall ist, muss die Grundschuld beurkundet werden. Für diesen Zweck erteilt der Verkäufer als „Noch-Eigentümer“ dem Käufer als zukünftigem Eigentümer eine Vollmacht, den Kaufgegenstand vor Eigentumsumschreibung mit einer Grundschuld zu belasten. Am günstigsten ist es, wenn der Käufer die Grundschuld direkt im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet. Der Käufer spart die Kosten für den ansonsten unvermeidbaren Rangrücktritt mit seiner Auflassungsvormerkung.

Arnim Buck
Rechtsanwalt und Notar (Amtssitz Trittau)
Fachanwalt für Arbeitsrecht

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