Grundstückskaufvertrag – Rücktrittsrecht als sinnvolles Gestaltungsmittel

In Grundstückkaufverträgen findet man häufig für eine Partei vorbehaltene Rücktrittsrechte. Mit einem Rücktrittsrecht wird in den Kaufvertrag ein „Ausstiegsrecht“ für eine Partei eingebaut.

Das macht Sinn, um bestimmte Umstände bzw. Risiken abzusichern, die nicht zu den Pflichten einer Partei gehören (Beispiele: bisher nur mündliche Finanzierungszusage; fehlende Baugenehmigung) oder die streitig werden könnten (z.B. die Wesentlichkeit von Pflichtverletzungen bei Mängeln).

Tritt der Grund ein, kann der Berechtigte prüfen, ob er mit der Situation leben kann oder den Rücktritt erklärt. Wird der Rücktritt erklärt, ergeben sich zwangsläufig weitere Fragestellungen, die geregelt werden sollten: Wer zahlt die Kosten der Urkunde und ihrer Rückabwicklung? Soll daneben noch Schadensersatz verlangt werden können (was häufig – ausgenommen Fälle des Vorsatzes, der Arglist und Garantie – nicht gewünscht ist)? Was ist mit gezogenen Nutzungen? Nach dem Gesetz besteht keine allgemeine Verzinsungspflicht mehr. Darf der Käufer vor Eigentumsumschreibung bereits den Kaufgegenstand mit Bindungswirkung für den Verkäufer vermieten?

In der Praxis ist bei größeren Immobiliengeschäften häufig das Instrument der „aufschiebenden Bedingung“ oder das Aufspalten in „Angebot“ und „Annahme“ beliebter, um die Grunderwerbssteuer nicht sofort zahlen zu müssen oder den Anspruch des Maklers auf die Courtage aufzuschieben.

Arnim Buck
Rechtsanwalt und Notar (Amtssitz Trittau)
Fachanwalt für Arbeitsrecht

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