Klassiker des Grundstückskaufvertrages – Maklerklausel

Wer ein Grundstück kaufen will, muss den Kaufvertrag beurkunden. Der Notar fertigt auf Wunsch der Parteien einen Entwurf. Der Notar fragt auch danach, ob die Beurkundung einer sog. Maklerklausel gewollt ist, wenn ein Makler vermittelt hat. Hintergrund ist, dass auch Nebenabreden der Parteien hinsichtlich der Maklerprovision beurkundungspflichtig sind.

Früher war es üblich, dass dem Makler ein eigener Anspruch in der Urkunde geschaffen wurde („Vertrag zugunsten Dritter“), eine sog. konstitutive Maklerklausel. Heute wird von den Gerichten akribisch geprüft, ob eine solche Klausel sachgerecht ist. Das wird verneint, wenn zwischen Makler und Käufer außerhalb der Urkunde eine Vereinbarung zustande gekommen ist.

Was in solchen Fällen bleibt, ist eine sog. deklaratorische Maklerklausel, in der nur erwähnt wird, dass ein bestimmter Makler den Vertrag vermittelt hat und ihm eine Provision zusteht. Sollte z.B. der Käufer nicht auf eine eigene Schuld zahlen, sondern mit der Zahlung an den Makler eine Schuld des Verkäufers tilgen, wird auf die Courtage Grunderwerbssteuer zu zahlen sein. Diese sog. Erfüllungsübernahme (= 3. Variante) wird daher nur ausnahmsweise gewollt sein.

Der Notar selbst hat strikte Neutralität zu wahren und über die rechtlichen Konsequenzen der einzelnen Klauseltypen aufzuklären. In der Praxis überwiegt daher die deklaratorische Klausel. Der Anwendungsbereich der konstitutiven Klausel ist heutzutage stark eingeschränkt: Bei Vorkaufsrechten ist sie meist alternativlos, um sicher zu gehen, dass der Vorkäufer auch die Courtage bezahlen muss. Anderenfalls müsste der Vorkäufer (mangels Anspruchsübernahme) nicht die Courtage zahlen, d.h. er würde billiger erwerben, was von den Parteien im Regelfall nicht gewollt ist.

Arnim Buck
Rechtsanwalt und Notar (Amtssitz Trittau)
Fachanwalt für Arbeitsrecht

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