Grundstückskaufvertrag – Rücktrittsrecht als „Ausstiegsluke“

Wozu sich ein Rücktrittsrecht vorbehalten?

Wird der Grundstückskaufvertrag beim Notar beurkundet, kommt man als Kaufvertragspartei aus dem Vertrag nicht mehr ohne weiteres raus. Wenn der Käufer vor Beurkundung weiß, dass z.B. seine Finanzierung noch nicht gesichert ist (typischer Fall: es liegt nur eine mündliche Finanzierungszusage vor), gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder man wartet so lange, bis die schriftliche Finanzierungszusage vorliegt, oder man behält sich ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrechts vor. Die erste Variante scheitert oft daran, dass der Verkäufer auf die Beurkundung drängt. Also bleibt nur die zweite Variante, das Rücktrittsrecht. Der Käufer bekommt damit einseitig das Recht eingeräumt, aus dem Vertrag im Fall des Scheiterns der Finanzierung auszusteigen. Ohne dieses Ausstiegsrecht würde er an den Vertrag gebunden sein – mit ggf. fatalen finanziellen Folgen: Er könnte den Kaufpreis vielleicht nicht bezahlen. Üblicherweise wird das Rücktrittsrecht sehr sorgfältig formuliert und wird zeitlich befristet, um es für den Verkäufer akzeptabel zu machen. In der Praxis wird es häufig vereinbart, aber fast nie ausgeübt.

Was passiert aber, wenn der Rücktritt tatsächlich einmal erfolgt?

Der Kaufvertrag verwandelt sich in ein sog. Rückgewährschuldverhältnis, d.h. alles ist buchstäblich „zurückzudrehen“ – üblicherweise auf Kosten desjenigen, der den Rücktritt erklärt. Ein „Spezialfall“ ist der „verschwundene Käufer“. Um die Auflassungsvormerkung als Sperrvermerk garantiert wieder aus dem Grundbuch zu bekommen, wird die Löschungsbewilligung bereits in dem Kaufvertrag unwiderruflich erklärt. Der Nachteil für den Verkäufer wäre die Zeitverzögerung beim Verkauf, weil er sich wieder einen (neuen) Käufer suchen muss.

Arnim Buck
Rechtsanwalt und Notar (Amtssitz Trittau)
Fachanwalt für Arbeitsrecht

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