Mietpreisbremse

Seit dem 1.7.2015 gilt die Mietpreisbremse in Hamburg, Berlin und anderen Großstädten.

In Gebieten mit angespannter Wohnungslage soll die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen die Mieterhöhungen begrenzen.

Vermieter dürfen bei einer Wiedervermietung lediglich eine Miete vom Mieter fordern, die maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Zugrunde zu legen ist in Hamburg der Mietenspiegel.

Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen Auskunftsanspruch über die Miethöhe des Vormieters. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten mit Bezugsfertigkeit nach dem 01.10.2014, erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietete Wohnungen oder die vorherige Miete bereits über der Grenze der Vergleichsmiete plus 10% lag.

Stellt sich heraus, dass die vom Vermieter gezahlte Miete zu hoch ist, besteht seitens des Mieters ein Rückforderungsrecht. Zu beachten ist jedoch, dass die Rückforderung der Miete erst dann geltend gemacht werden kann, wenn die Miethöhe gegenüber dem Vermieter gerügt wurde.

In Berlin wurde das erste Urteil zur Mietpreisbremse erlassen.

Das Amtsgericht Lichtenberg – Az. 2 C 202/16 – gab dem klagenden Mieter am 28.09.2016 Recht. Die Vermieterin wurde verurteilt, die überhöhte Miete zurückzuzahlen.

Die Mieter waren den richtigen Weg gegangen. Sie hatten der Vermieterin im Oktober 2015 schriftlich mitgeteilt, dass die zu zahlende Miete im Hinblick auf die seit 1. Juni 2015 in Berlin geltende Mietenbegrenzungsverordnung um 32,47 EUR monatlich zu hoch sei.

Da die Vermieterin sich nicht auf eine Verringerung der Miete einließ, erhoben die Mieter Klage auf Rückzahlung überhöhter Miete für die Monate November 2015 bis einschließlich Mai 2016. Das Amtsgericht Lichtenberg kam zu dem Ergebnis, dass die im Mietvertrag vereinbarte Miete um mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und daher die Differenz zwischen der vereinbarten Miete und der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 % von der Vermieterin zurückgezahlt werden muss. Die Vergleichsmiete sei anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zu ermitteln, der als einfache Schätzgrundlage angewendet werden könne. Denn er sei vom Land Berlin sowie von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt worden.

In Schleswig-Holstein gilt seit dem 01.12.2015 die Mietpreisbremse

Diese gilt für die Gemeinden Barsbüttel, Glinde, Halstenbek, Hörnum, Kampen, List, Norderstedt, Sylt, Wenningstedt-Braderup, Wentorf bei Hamburg, Wyk auf Föhr und der Landeshauptstadt Kiel.

Lediglich in Kiel und Norderstedt gibt es einen Mietenspiegel. Für die Mieter der anderen Gemeinden gibt keinen Anhaltspunkt, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Lediglich ein teures Sachverständigengutachten, welches auch bei Mieterhöhungsprozessen in Gemeinden ohne Mietenspiegel eingeholt wird, wäre geeignet, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Eine Auswirkung auf die Mieten wird die Mietpreisbremse daher in diesen Gemeinden kaum haben.

Melanie Haverland
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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