Grundstückskaufvertrag: Übernahme von Grundschulden?

Grundstückskaufvertrag: Lohnt sich für den Käufer die Übernahme von Grundschulden des Verkäufers?

Der Verkäufer einer Immobilie schuldet in der Regel die lastenfreie Übergabe. Manchmal wünscht der Käufer, im Grundbuch eingetragene Grundschulden des Verkäufers für seine eigene Kaufpreisfinanzierung zu übernehmen, um Kosten zu sparen, insbesondere die Beurkundungskosten einer eigenen Grundschuld. Der Verkäufer würde in jedem Fall die Löschungskosten der „Alt-Grundschuld“ sparen.

Auf den ersten Blick scheint sich das für beide Seiten zu lohnen. Aber ist das wirklich so? Eine Ersparnis würde bei den Grundbuchkosten eintreten, wenn der Gläubiger sprich das Kreditinstitut gleich bleibt. Bei den Notarkosten dürfte eine solche Ersparnis wegen der Änderung der Zweckerklärung und der persönlichen Schuldanerkenntnisses mit Vollstreckungsunterwerfung häufig entfallen. Wenn der Käufer bei einem anderen Kreditinstitut finanziert, dürften sogar zusätzliche Kosten entstehen. Denn die Grundschuld müsste an den neuen Gläubiger abgetreten werden. Diese zu beglaubigende Abtretung müsste grundsätzlich im Grundbuch eingetragen werden. Außerdem würde sich ein etwaiger Kostenvorteil in jedem Fall bei „Aufstockungsgrundschulden“ relativieren, wenn die Höhe der übernommenen „Alt-Grundschuld“ für die Finanzierung des Käufers nicht ausreicht. Hinzu kommen diverse Risiken (z.B. ob bereits beim Verkäufer entstandene Rückgewährsansprüche an Dritte abgetreten wurden), die diese Übernahme unattraktiv machen. Sie ist daher in der Praxis auch sehr selten.

Arnim Buck
Rechtsanwalt und Notar (Amtssitz Trittau)
Fachanwalt für Arbeitsrecht

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