Welche Mängel muss der Verkäufer einer Immobilie offenlegen?

Von dem üblichen Gewährleistungsausschluß in (beurkundungspflichtigen) Grundstückskaufverträgen sind arglistig verschwiegene Mängel ausgeschlossen.

Es gibt Mängel: Hinweis oder kein Hinweis durch den Verkäufer, das ist hier die Frage

Der vorsichtige Verkäufer bzw. Makler wird sicherheitshalber alle bestehenden Mängel (z.B. Feuchtigkeitsschaden im Keller) dem Käufer mitteilen und darauf achten, dass diese in dem notariellen Kaufvertrag erwähnt werden. Mit der Erwähnung ist bewiesen, dass der Käufer die Mängel kennt; er kann sich hinterher nicht mehr auf Arglist berufen, d.h. etwaige Gewährleistungsansprüche des Käufers wären damit „weg“.

Störfall „Mangel wurde verschwiegen“ – Gewährleisungsanspruch gegen den Verkäufer?

Kommt es zum „Störfall“ (bestehender Mangel wurde verschwiegen), stellt sich zunächst die Frage, ob der Verkäufer überhaupt zum Hinweis auf diesen Mangel verpflichtet war. Es gilt grundsätzlich: Auf bei einer Besichtigung leicht erkennbare Mängel muss nicht extra hingewiesen werden. Der Leser ahnt, dass sich viele Streitigkeiten an der Frage entzünden: Was ist überhaupt „leicht erkennbar“ – und war der konkrete Mangel „leicht erkennbar“. Nur ein Fall scheint eindeutig: Bei „versteckten“ Mängeln (z.B. Elektrik fehlerhaft von einem „Schwarzarbeiter“ eingebaut), die der Käufer als Nicht-Insider der Immobilie nicht kennen kann, kann der Käufer einen Hinweis erwarten. Aber: Wurde der Käufer bei der Besichtigung von „Bauexperten“ begleitet, wird es schon wieder komplizierter. Dann kann im Einzelfall die Hinweispflicht entfallen sein. Der Käufer kann auch auf die Nase fallen, wenn Verkäufer die „unwissende“ Witwe ist, die sich mit Erfolg darauf berufen kann, ihr verstorbener Gatte habe sich allein um die Immobilie gekümmert, sie selbst wisse von nichts.

Hinweispflicht des Verkäufers: Die Tendenz in der Rechtssprechung ist eindeutig

Die Tendenz geht in der Rechtsprechung eindeutig dahin, den Kreis der offenbarungspflichtigen Mängel immer weiter zu ziehen. Einige interessante, praxisrelevante Beispiele, wo die ungefragte Hinweispflicht bejaht wurde, die jedem Anwalt / Notar in seinem Berufsleben mindestens einmal unterkommen: schikanöses Verhalten von Nachbarn; Geruchsbelästigungen; früherer Hausschwamm- oder Hausbockbefall und – wichtig – Verwendung gesundheitsgefährdender Baustoffe wie z.B. Asbest (auch wenn sie seinerzeit als unbedenklich galten). Kritisch sind aus Verkäufersicht insbesondere die Fälle, wo der Verkäufer sich darauf beruft, er habe dem Käufer Unterlagen überreicht, aus denen bei genauer Lektüre ein bestimmter Mangel hervorgeht. Häufig kontert der Käufer damit, er habe die Unterlagen „einfach mal so“, d.h. kommentarlos erhalten. Verkäufer / Makler sollten also genauestens dokumentieren, wann sie den Käufer auf welche Mängel konkret hingewiesen haben.

Arnim Buck
Rechtsanwalt und Notar (Amtssitz Trittau)
Fachanwalt für Arbeitsrecht

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