Auch alte Mietrückstände berechtigen zur fristlosen Kündigung!

Melanie Haverland

Melanie Haverland

Der Bundesgerichtshof musste sich mit der Frage auseinandersetzen, ob es für den Vermieter beim Ausspruch einer fristlosen Kündigung eine einzuhaltende Frist gibt zwischen Mietrückstand und Kündigungserklärung.

Sachverhalt

Eine Kirchengemeinde hatte an ihre ehemalige Küsterin eine Wohnung vermietet. Die Küsterin befand sich im Jahr 2013 mit zwei Monatsmieten (Februar und März) im Rückstand. Die Kirchengemeinde mahnte die Mieten im August 2013 an. Im November 2013 kündigte sie das Mietverhältnis aufgrund der Zahlungsrückstände fristlos gestützt auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB. Die Räumungsklage wurde eingereicht, nachdem die Küsterin trotz der Kündigung nicht auszog. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt. Im Rahmen der Berufung wurde die Räumungsklage abgewiesen. Das Landgericht war der Ansicht, dass die Kirchengemeinde mit dem Ausspruch der fristlosen Kündigung zulange zugewartet hatte. Gemäß § 314 Abs. 3 BGB sei eine Kündigung in angemessener Zeit auszusprechen. Bei einem Ausspruch der Kündigung nach sieben Monaten nach Vorliegen der Mietrückstände sei dies nicht mehr angemessen und der Mieter hätte darauf vertrauen dürfen, dass aufgrund der Mietrückstände keine Kündigung mehr drohe. Die Kirchengemeinde wollte das nicht akzeptieren und ging in Revision.

Was entschied der Bundesgerichtshof?

Der Bundesgerichtshof entschied anders (BGH Urteil vom 13.07.2016, Az. VIII ZR 296/15) und gab der Kirchengemeinde Recht. Die Küsterin muss aus der Wohnung ausziehen. Die fristlose Kündigung könne auch sieben Monate nach Auflaufen der Mietrückstände ausgesprochen werden. § 314 Abs. 3 BGB stellt darauf ab, dass eine Kündigung nur ausgesprochen werden kann, wenn dies in einer angemessenen Frist nach Kenntnis von dem Kündigungsgrund erfolgt. Die Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB hat der Bundesgerichtshof verneint. Die Regelungen zur Kündigung seien in den mietrechtlichen Vorschriften abschließend geregelt. Eine Ausschlussfrist für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung gäbe es dort nicht. Man könne lediglich darüber nachdenken, dass der Vermieter eine fristlose Kündigung nicht aussprechen dürfe, wenn er dem Mieter Anhaltspunkte dafür gegeben, dass er auf den Fortbestand des Mietverhältnisses vertrauen dürfe. Nach dem Bundesgerichtshof war das in diesem Fall nicht gegeben, da die Kirchengemeinde die Mietrückstände sogar im August noch angemahnt hatte.

Praxishinweis

Wenn der Vermieter trotz Mietrückständen dem Mieter die Möglichkeit geben möchte, durch spätere Zahlung den Rückstand auszugleichen und der Beendigung des Mietverhältnisses entgegen zu wirken, bestätigt das Urteil des Bundesgerichtshofs, dass der Vermieter eine fristlose Kündigung nicht unmittelbar nach Vorliegen des Kündigungstatbestandes aussprechen muss. Beachten sollte man jedoch, dass man unabhängig hiervon, Mietrückstände in regelmäßigen Abständen anmahnt und tatsächlich bei keinerlei Reaktionen des Mieters die fristlose Kündigung erklärt. Man sollte dem Mieter auf keinen Fall Anlass geben zu denken, dass eine fristlose Kündigung auch nach längerer Zeit nicht mehr in Betracht kommt.

Melanie Haverland

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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