Reparatur verweigert – Kündigung droht

Melanie Haverland

Melanie Haverland

Der Bundesgerichtshof musste sich am 15.04.2016 mit der Frage auseinandersetzen, ob ein Vermieter ein Mietverhältnis fristlos kündigen kann, wenn der Mieter die Durchführung von notwendigen Instandsetzungsarbeiten verweigert.

Was war geschehen?

Der Vermieter hatte an dem Dachstuhl seines Gebäudes, in dem sich die Wohnung der Mieter befand, einen Befall mit Hausschwamm festgestellt. Die Mieter mussten zur Durchführung von Notmaßnahmen in ein Hotel ziehen. Nachdem die Mieter wieder eingezogen waren, wollte der Vermieter weitere Arbeiten zur Beseitigung des Hausschwamms durchführen lassen. Diese wurden trotz vorheriger Ankündigung durch die Mieter abgelehnt. Dem Vermieter und den von ihm beauftragten Handwerkern wurde kein Zutritt gewährt. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos. Zu Recht?

Wie entschied der Bundesgerichtshof?

Das Gericht musste im Ergebnis in diesem Fall nicht entscheiden, ob die Kündigung tatsächlich wirksam ausgesprochen wurde oder nicht, da eine Zurückverweisung an das Berufungsgericht erfolgte. Im Ergebnis hat das Gericht aber festgestellt, dass der Vermieter bei einer Verletzung von Duldungspflichten nach § 554 BGB durch den Mieter nicht erst gehalten ist, den Mieter auf Duldung zu verklagen. Der Vermieter könne unter bestimmten Voraussetzungen auch sofort die fristlose Kündigung aussprechen. Bei Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen stehe die wirtschaftliche Erhaltung und der wirtschaftliche Wert des Mietobjekts im Vordergrund. Für den Vermieter könne daher an der zeitnahen Durchführung derartiger Maßnahmen ein erhebliches wirtschaftliches Interesse bestehen. Wenn der Mieter die Durchführung verweigere, könne der Vermieter nicht auf eine Klage gegen den Mieter auf Duldung der Maßnahmen verwiesen werden, sondern er müsse ein Recht zur sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses haben.

Praxishinweis

Nicht jede Art von Maßnahmen wird jedoch in der Praxis eine fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn der Mieter die Maßnahmen nicht duldet. Lediglich in Fällen, in denen die Maßnahmen keinen Aufschub mehr dulden, da es zu erheblichen wirtschaftlichen Schäden auf Seiten des Vermieters kommen würde, wäre eine fristlose Kündigung des Vermieters in Betracht zu ziehen, wenn der Mieter die Durchführung des Maßnahmen nicht duldet. Es bleibt abzuwarten, wie die Gerichte diese Hinweise des Bundesgerichtshofs umsetzen werden.

Melanie Haverland

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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