Stärkung des Verbraucherschutzes bei Immobilienkaufverträgen durch 14-tägige Prüffrist

Arnim Buck ist Notar mit Amtssitz in Trittau und Fachanwalt für Arbeitsrecht

Arnim Buck ist Notar mit Amtssitz in Trittau und Fachanwalt für Arbeitsrecht

Was ist neu?

Der Gesetzgeber hat zum 01.10.2013 die berufsrechtlichen Pflichten des Notars bei Beurkundungen von sog. Verbraucherverträgen (= Vertrag zwischen einem Verbraucher und Unternehmer) verschärft, um vor dem Kauf sog. Schrottimmobilien zu schützen: Der Notar soll darauf hinwirken, dass der Verbraucher den beabsichtigten Text des Kaufvertrages in der Regel mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin erhält, um sich mit dem Gegenstand der Beurkundung (z.B. Wert; baulicher Zustand des Gebäudes/der Wohnung (Feuchtigkeitsschäden; Schall- und Wärmeschutz; Schäden am Dachstuhl); Bebaubarkeit des Grundstücks; steuerrechtliche Folgen) auseinanderzusetzen. Dabei muß der Notar den Entwurf direkt an den Verbraucher oder seine Vertrauensperson (z.B. Rechtsanwalt) übersenden. Per Email reicht aus, um die Frist in Gang zu setzen. Eine Versendung des Kaufvertragsentwurf über den Makler reicht hingegen nicht aus.

Was heißt das für die Praxis?

Was ändert sich für die Praxis? Die 14-tägige Prüffrist steht nicht zur Disposition von Käufer und Verkäufer. Bei einem voreilig geschlossenen Vertrag haftet der Notar (BGH, 07.02.2013, III ZR 121/12). Eine Unterschreitung ist nur als Ausnahme möglich, die nachvollziehbar begründet werden muß (z.B. Verbraucher-Käufer ist rechtlich und wirtschaftlich vorgebildet; erheblicher Nachfragedruck bei Top-Immobilien, d.h. Käufer muß damit rechnen, dass Verkäufer an einen Dritten verkauft). Gibt es keinen solchen Grund, kann nicht „einfach so“ die 14-Tage-Frist unterschritten werden. Auch die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts würde nicht helfen.

Gibt es Ausnahmen?

In der Presse gab es jüngst einige mißverständliche Berichterstattungen, wonach zukünftig diese Frist für alle Verträge gilt. Das ist nicht richtig: Sind Käufer und Verkäufer jeweils Verbraucher, d.h. handeln nicht als Unternehmer, muß die Frist nicht beachtet werden. Das Gleiche gilt für Verträge rein unter Unternehmern. D.h., zwei Landwirte, die sich über den Kauf einer Ackerfläche einig geworden sind, können nach wie vor am nächsten Tag beim Notar beurkunden.

Arnim Buck

Rechtsanwalt und Notar (Amtssitz Trittau)

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